開征物業(yè)稅研究論文

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一、當(dāng)今世界各國房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)政策的共同取向

世界各國都非常重視房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)制度建設(shè)，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，由于土地、房屋多為私有，因此土地房屋稅收關(guān)系比較明確。房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收是建立在一定的土地制度基礎(chǔ)之上的，雖然不同國家土地制度的差異導(dǎo)致了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收性質(zhì)的不同以及征收方式和辦法的不同，但是總體來看都存在著共同的政策取向。通過對美國、加拿大、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，以及肯尼亞、印尼等發(fā)展中國家和地區(qū)的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)政策的比較研究，現(xiàn)將其共同點(diǎn)歸納如下：

（一）“統(tǒng)一名稱，合并征收”是大多數(shù)國家房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策的一個重要特征

在美國、英國、加拿大、法國、荷蘭等國家，房屋和土地是統(tǒng)一征稅的，如美國對土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅，且明確它的使用方向和范圍。在加拿大，擁有物業(yè)就需要向市政府繳納物業(yè)稅（或稱房地產(chǎn)稅），用于政府提供公共服務(wù)。而中國目前卻是房產(chǎn)稅、土地稅分開征收。

（二）各國的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收完全是地方稅種，并且是地方財政收入的主要來源

這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財權(quán)有效地結(jié)合起來，一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性；另一方面有利于擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長的良性循環(huán)。例如美國，房地產(chǎn)（物業(yè)）稅由各市、鎮(zhèn)征收，除馬里蘭州1998年將征稅權(quán)上收到州政府之外，其他49個州都是歸地方政府征收，其房地產(chǎn)稅一般要占地方財政收入的50%～80%.

（三）從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看，大多數(shù)國家都在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅收則相對較少

強(qiáng)化在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠；而購置后的使用占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且不分對象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，只是對住宅實(shí)行各種減免和抵扣。

（四）從稅負(fù)水平來看，各國房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策都堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則

所謂“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。如美國房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20%～100%不等）。“少稅種”，即國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公平現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率。“低稅率”，即指國外房地產(chǎn)（物業(yè)）稅率一般都不高，如目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的房地產(chǎn)稅率不同，大約平均為1%～3%；①在加拿大多倫多市，2003年物業(yè)稅稅率為1%.②這樣的稅制搭配可以說代表了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收作為財產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。

（五）為了促進(jìn)住宅市場的發(fā)展，讓更多的人擁有自己的住宅，大多數(shù)國家在購買、建造和租售住宅方面實(shí)行了稅收鼓勵政策，對低收入者的實(shí)際困難還采取了更加優(yōu)惠的措施

如美國對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；對各州發(fā)行的支持居民購房的抵押債券利息不征收投資者的個人所得稅，使得這些債券可以以較低的利率發(fā)行，從而降低了居民特別是中低收入者的購房成本；對擁有自己住房的業(yè)主，還可減免財產(chǎn)稅等（如1998年修正的稅法規(guī)定，擁有自己住房的業(yè)主，可在上繳個人所得稅時作稅前收入扣除，按照規(guī)定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，稅前則可扣除收入11000美元）；對出售自用住房（又稱主住宅）取得的收益給予豁免所得稅（如一套自己住滿2年以上的住宅出售，若是單身，其與購入價的差價收入不超過25萬美元，就可免稅；如是已婚家庭，差價收入不超過50萬美元，也可免稅）；對低收入者購房和租房給予稅收優(yōu)惠政策。如為了使低收入者能買得起和租得起房子，國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案，1993年這項法案成為永久性的法令。根據(jù)這項法令，聯(lián)邦政府每年給各州分配稅收抵扣的最高限額（按每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣，近年來的稅收抵扣比例大約為8.6%.需要購房的低收入者可向州和地方政府申請抵押信貸證書（每年各州按聯(lián)邦規(guī)定的限額分配），擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收抵扣，從而提高了歸還貸款的能力，并因此能夠拿到更多的住房抵押貸款，在一定程度上緩解了低收入者購房的困難。根據(jù)這項法令，從1987～1996年，大約建造了60萬套低收入住房，這些住房的租價較低，使得更多的低收入者能夠租得起住房。

二、我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)

難點(diǎn)之一：土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開征。

房地產(chǎn)（物業(yè)）稅的基石是土地制度。從財產(chǎn)稅的角度來看，涉及兩種土地使用和管理制度。一種是土地批租模式；另一種模式是對土地的供應(yīng)量和交易基本不設(shè)限，但使用的土地要定期進(jìn)行評估，在評估價格的基礎(chǔ)上征收財產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。

我國實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，批租期限從40～70年不等，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。土地批租制給各級政府帶來了豐厚的財源，可以用來改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。不過這種做法實(shí)際上是將后40～70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然導(dǎo)致土地的濫用。目前的土地批租制度使得地價升高，房產(chǎn)價格也隨之增高，因而居民置業(yè)的門檻比較高。而在“物業(yè)稅”的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以令房價下降；業(yè)主購房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業(yè)門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩(wěn)定的稅源，使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境，樹立可持續(xù)發(fā)展的投資理念，達(dá)到合理配置城市土地資源的目的。目前，絕大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家包括大量發(fā)展中國家都采取了這一辦法。問題是我國能否以及怎樣才能實(shí)現(xiàn)土地批租制向“物業(yè)稅”模式的轉(zhuǎn)變？

難點(diǎn)之二：房地產(chǎn)評估工作尚未明確。

開征物業(yè)稅，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作。目前，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。例如房地產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金則須向土地部門繳納。開征物業(yè)稅后，必須按照國際慣例定期進(jìn)行土地評估，屆時這項具體而又基礎(chǔ)性的工作究竟由誰來承擔(dān)，尚不清楚。

難點(diǎn)之三：產(chǎn)權(quán)不明也成為開征物業(yè)稅的一大障礙。

開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。然而，我國目前有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)。在實(shí)際征管過程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅。而物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但在目前的情況下，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。

難點(diǎn)之四：物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，既有稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費(fèi)附加、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。面對如此繁雜的稅費(fèi)及計征辦法，要想很快地科學(xué)測算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。

難點(diǎn)之五：舊房的重復(fù)征稅問題如何解決。

開征物業(yè)稅有利于避免“土地批租制”的弊端，但從“土地批租制”過渡到“物業(yè)稅”，顯然要經(jīng)過一番十分復(fù)雜的演化過程。因?yàn)橥恋嘏庵浦两褚褜?shí)行了20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納了多年的土地稅費(fèi)。換句話說，目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房價，政府事實(shí)上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計征，因此，如何解決舊房的重復(fù)征稅就成為最棘手的問題。

三、我國開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)選擇

從上述分析可知，我國開征物業(yè)稅存在一定困難，但不能知難而退，要勇于攻堅。當(dāng)然，改革應(yīng)循序漸進(jìn)，穩(wěn)步實(shí)施。在開征物業(yè)稅之前，需要進(jìn)行如下幾項改革：實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業(yè)稅”制；實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度，盡快明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系；逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評估機(jī)制；科學(xué)測算物業(yè)稅的稅負(fù)水平。在統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的基礎(chǔ)上，再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。其基本思路是：統(tǒng)一立法，簡化稅制，新舊房產(chǎn)區(qū)別對待，公平稅負(fù)，拓寬稅基，改進(jìn)計稅依據(jù)，合理設(shè)置稅率，適度下放管理權(quán)限，提高財產(chǎn)稅收在地方稅收收入中的比重，充分發(fā)揮其組織收入和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（一）簡化稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一名稱

借鑒西方發(fā)達(dá)國家開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)（除耕地占用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和所得稅外）的所有稅種和相關(guān)收費(fèi)，合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅。統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、個人一律按統(tǒng)一名稱征收物業(yè)稅，同時，將征收環(huán)節(jié)后移，改由開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)的稅收為擁有和使用的單位和個人承擔(dān)。

（二）適當(dāng)擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)

改革后的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅，應(yīng)借鑒國際上的一些通行做法，擴(kuò)大其覆蓋面。從課稅環(huán)節(jié)看，房地產(chǎn)（物業(yè)）稅主要對保有環(huán)節(jié)征收。從課稅對象看，主要包括不動產(chǎn)，兼顧有形動產(chǎn)，如企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、車船。從課稅地域看，要將房地產(chǎn)稅擴(kuò)大到農(nóng)村。從納稅人看，根據(jù)屬地原則，既對中國居民在中國境內(nèi)的財產(chǎn)征稅，也對外國居民在中國境內(nèi)的財產(chǎn)征稅。同時，規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，從而達(dá)到公平稅負(fù)的目的。

（三）精確計稅依據(jù)，建立房地產(chǎn)評估值制度

按評估值征稅是西方國家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則，按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)（物業(yè)）稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財產(chǎn)的少繳稅。同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨之上下浮動，評估值也會相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。在評估值有失公平的情況下，還可以通過法律程序進(jìn)行調(diào)整。按評估值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，保護(hù)土地資源，也可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。建議目前由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的專門財產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)每3～5年評估一次。

（四）中央設(shè)置幅度稅率，適當(dāng)下放稅政管理權(quán)限

我國目前是由人大授權(quán)國務(wù)院，統(tǒng)一制定房產(chǎn)稅、土地使用稅及其他各稅的稅收條例，各地根據(jù)條例精神貫徹執(zhí)行，在征稅范圍、計稅依據(jù)、減免稅等方面基本上沒有稅政管理權(quán)。如房產(chǎn)稅1.2%的稅率，對于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海省市來講偏低，起不到宏觀調(diào)控的作用，也達(dá)不到節(jié)約土地的目的。而對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸省份則顯得偏高，納稅人反映強(qiáng)烈。地方?jīng)]有權(quán)限調(diào)整房地產(chǎn)稅政策，調(diào)動不了地方政府的積極性，而中央又由于權(quán)力過于集中，包袱太重，新政策遲遲不能出臺，使得房產(chǎn)稅、土地使用稅政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于形勢發(fā)展的需要。所以，在制定物業(yè)稅稅收政策時，應(yīng)賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。筆者建議采用幅度比例稅率（如0.1%～2%），中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等實(shí)際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，決定是否開征或適當(dāng)予以減免。確定0.1%～2%的幅度稅率，主要基于兩點(diǎn)考慮：一是遵循國際上低稅率的慣例；二是新開征的物業(yè)稅是以一定比例的房地產(chǎn)評估（稅）值為計稅依據(jù)，由房產(chǎn)所有人按年納稅，這樣既不會加重納稅人的負(fù)擔(dān)，同時又可以使稅收“細(xì)水長流”。

（五）需要說明的幾個問題

1.清理收費(fèi)問題。目前的基本思路是將現(xiàn)行的各種收費(fèi)實(shí)行“清、留、轉(zhuǎn)、改”，即清理房地產(chǎn)業(yè)的不合理、不合法的收費(fèi)；保留一部分有償服務(wù)、經(jīng)營性收費(fèi)和少量必要的行政事業(yè)性收費(fèi)，按照“收益者付費(fèi)”的原則征收；另外將屬于地價的收費(fèi)，重歸于地價中。此外，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)改為稅收，并將其征收環(huán)節(jié)向后推移。

2.新舊房區(qū)別對待問題。建議在新稅法實(shí)施的一定時期內(nèi)（如20年），對舊的房地產(chǎn)仍實(shí)行老政策。

3.降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)，促進(jìn)住宅消費(fèi)。目前我國城鎮(zhèn)房屋出租繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等等，綜合稅負(fù)高達(dá)租金收入的30%.而美國對于房屋出租主要是征收個人所得稅，且稅前要從出租收入中扣除房屋折舊及各種正常開支，即使再加上不論出租與否均需繳納的不動產(chǎn)稅，其綜合稅負(fù)也是很低的。過高的稅負(fù)不僅阻礙了我國住宅的租賃和銷售，而且導(dǎo)致了隱性市場的大量存在。據(jù)上海市調(diào)查，約有70%的出租房屋沒有納入管理，從而使政府的稅源大量流失，并帶來了治安等一系列社會問題。根據(jù)目前房屋租賃的合理盈利情況，房屋租賃的綜合稅負(fù)應(yīng)低于8%為宜，為此建議調(diào)整目前房屋租賃的稅收政策。

4.對個人購買住房在計征個人所得稅時予以優(yōu)惠?？山梃b美國的做法，對個人購置房屋中的貸款利息允許在個人所得稅稅前收入中進(jìn)行抵扣，從而鼓勵個人投資住宅。

5.為解決目前房地產(chǎn)買賣中的營業(yè)稅和契稅同時并征的問題，應(yīng)對居民和單位在第一次購買商品房時免征契稅；對居民為改善居住條件而轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房的，不征收營業(yè)稅；對收入水平或住房價值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的自用住宅和出租房收入采取減免稅收的辦法，使其在一定時期內(nèi)不用負(fù)擔(dān)物業(yè)稅。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。

6.遵循國際慣例，著手建立以物業(yè)稅為主，輔以遺產(chǎn)稅、贈與稅、營業(yè)稅、所得稅等稅種的調(diào)節(jié)體系，充分發(fā)揮不同稅種相互協(xié)調(diào)配合的整體調(diào)節(jié)功能。同時，明確物業(yè)稅的公共服務(wù)用途，增強(qiáng)其透明度。

7.要把不動產(chǎn)稅制改革與調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、合理確定中央與地方稅收管理權(quán)限、擴(kuò)大地方稅收收入規(guī)模、建立地方稅體系等工作結(jié)合起來進(jìn)行，使物業(yè)稅真正達(dá)到“公平稅負(fù)、增加收入、加強(qiáng)控管、合理分權(quán)、合理集約利用土地資源、培育房地產(chǎn)市場”之目的。

內(nèi)容提要：本文從我國開征物業(yè)稅的目的和理由著手，在借鑒當(dāng)今世界各國有關(guān)房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)經(jīng)驗(yàn)和做法的基礎(chǔ)上，指出了我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)，并提出其現(xiàn)實(shí)選擇。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅國際慣例難點(diǎn)現(xiàn)實(shí)選擇