商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸研究論文

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一、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張線路圖

1．?dāng)U張軌跡

1998年以來，隨著我國福利性住房實(shí)物分配制度的取消和個(gè)人住房按揭貸款政策的實(shí)施，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和相應(yīng)的房地產(chǎn)投資高速增長，為之提供相應(yīng)金融服務(wù)的房地產(chǎn)貸款也隨之持續(xù)快速增長，已成為商業(yè)銀行擴(kuò)張最快速的業(yè)務(wù)（詳見表1）。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)下包括法人客戶房地產(chǎn)商開發(fā)貸款和自然人客戶個(gè)人住房按揭貸款（以下簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”和“個(gè)人住房貸款”）兩類。首先，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，其增幅明顯高于同期各項(xiàng)貸款平均增幅，占各項(xiàng)貸款的比重也大幅增加；其次，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額也直線上升；再次，個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款比重已達(dá)90%以上，占中長期貸款的比重也達(dá)到了22.97%（見表1）。

2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不僅沒有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)貸款的增長幅度仍然十分強(qiáng)勁。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)（/tjgb/）、歷年《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（）披露的數(shù)據(jù)計(jì)算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．?dāng)U張背景

何勇：我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)研究

我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長是互為依存、共同發(fā)展的。

1998—2007年，我國房地產(chǎn)投資年平均增幅為22.19%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增幅3.81個(gè)百分點(diǎn)。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重也從1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)近10年來的最高值，表明房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)行業(yè)（見表2）。

2008年以來國家雖實(shí)施了宏觀調(diào)控政策，但似乎對(duì)房地產(chǎn)市場并沒有造成多大影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資速依然強(qiáng)勁，仍在充當(dāng)推動(dòng)投資增長的主力軍角色。例如：上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資68402億元，同比增長26.3%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資13196億元，同比增長33.5%，增速比上年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.2個(gè)百分點(diǎn)，在GDP中的比重達(dá)到10.1%，與2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投資高速增長，信貸就必然快速增長。原因是我國直接融資不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求主要靠商業(yè)銀行貸款間接融資方式。因此，要維持眼下房地產(chǎn)投資的強(qiáng)勁增長和高位運(yùn)行，在事實(shí)上就形成了對(duì)銀行信貸資金的倒逼機(jī)制，這無疑為商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的快速擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己玫谋尘皸l件和適宜的客觀環(huán)境。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張樣本分析

為了更為直觀清晰地了解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的具體情況，筆者根據(jù)業(yè)已完成股份制改造、先后成為上市公司的工商、中國、建設(shè)、交通4家大型商業(yè)銀行和招商、民生、深發(fā)、浦發(fā)、華夏、興業(yè)、中信7家中型商業(yè)銀行（以下簡稱“11家大中型上市商業(yè)銀行”或“11行”）近兩年年報(bào)披露的有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)其房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的基本狀況進(jìn)行分析。之所以選擇11家大中型上市商業(yè)銀行作為分析樣本，主要是因?yàn)?1行的信貸資產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模在我國金融業(yè)占據(jù)絕對(duì)比重且位居主導(dǎo)地位，具有一定典型性和代表意義。

首先，從整個(gè)房地產(chǎn)貸款來看，2007年，11行房地產(chǎn)貸款狂飆式的急劇增長達(dá)到了前所未有的高度，占各項(xiàng)貸款的比重迅速加大，平均比重達(dá)26.54％，高于同期整個(gè)商業(yè)銀行18.34％平均水平8.2個(gè)百分點(diǎn)；其次，從法人客戶的房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，11行房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均增速高于各項(xiàng)貸款平均增速4.7個(gè)百分點(diǎn)；再次，從個(gè)人客戶住房按揭貸款來看，11行個(gè)人住房按揭貸款平均增速高于其各項(xiàng)貸款平均增速31.12個(gè)百分點(diǎn)，高于整個(gè)商業(yè)銀行平均增速16.68個(gè)百分點(diǎn)（見表3）。

出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款在各項(xiàng)貸款總量中的規(guī)模應(yīng)當(dāng)適度，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)貸款超過其各項(xiàng)貸款總量的一定比例時(shí)，就容易引發(fā)潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，國際上一些商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款警戒線控制在25％~30％左右，其中個(gè)人住房貸款比重一般控制在18％~20％以下。我國銀監(jiān)會(huì)規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30％的比例。而從2007年11行房地產(chǎn)貸款余額占其各項(xiàng)貸款總余額的比例來看，其26.54％的比例已經(jīng)逼近30％的控制線，且深發(fā)和興業(yè)兩行已分別以33.2％和41.5％超過了控制線，而中行、建行、招商、民生和浦發(fā)5行分別為27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，達(dá)到或超過控制線，可以說只是一步之遙。11行的樣本分析給我們的啟示是：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤和短期業(yè)績提升的同時(shí)，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)反映風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸伴隨房地產(chǎn)市場10年來的高速增長而快速擴(kuò)張，使不斷累積和疊加的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款已經(jīng)占銀行貸款總量相當(dāng)大的比重，風(fēng)險(xiǎn)隱患也在積聚和孕育，從某種意義上說已經(jīng)到了一個(gè)“臨界點(diǎn)”，如任其繼續(xù)以每年30％以上的速度快速擴(kuò)張下去，那么風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈釋放就為期不遠(yuǎn)。之所以這么說，是因?yàn)橹紊虡I(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的條件和其所依托的基礎(chǔ)都已改變。

1．政策調(diào)整變數(shù)加大，房地產(chǎn)市場面臨的不確定性因素增加

2003年以來，國家和央行連續(xù)出臺(tái)土地、稅收、金融、信貸等相關(guān)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)過熱以及商業(yè)銀行綿綿不絕的放貸沖動(dòng)現(xiàn)象。預(yù)計(jì)今后相當(dāng)長的一段時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控會(huì)進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)周期性行業(yè)景氣水平的變動(dòng)頻度和幅度將會(huì)進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場面臨的不確定性因素也將更加突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，繼而波及和引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量劣變，商業(yè)銀行很可能又將面臨不良貸款大規(guī)模產(chǎn)生的困境。

在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40％。而在目前我國的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，我國近80%的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金是直接或者間接地來自銀行貸款，個(gè)人通過按揭貸款買房則占全部購房總數(shù)的90%，這其中又有80%的購房資金來源于銀行貸款，這種信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)加速聚集和過度集中的趨勢，意味著房地產(chǎn)市場絕大部分潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)都系在銀行身上。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，風(fēng)險(xiǎn)在一個(gè)規(guī)則不甚健全的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境里,事實(shí)上被批量轉(zhuǎn)嫁給了銀行，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場處于上升時(shí)期，一切矛盾和危機(jī)都被掩蓋，一旦政策出現(xiàn)重大調(diào)整，市場就會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)隱患就會(huì)得到強(qiáng)烈釋放，銀行無疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，房地產(chǎn)“挾持”、“綁架”銀行就會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，目前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在著“銀行先死，開發(fā)商后死”的心態(tài)就是最好的注釋。事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》透露，2007年上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款比年初增加7億元，房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款比年初增加13億元，雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢。相信從全國范圍來看，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款不是一個(gè)小數(shù)目。特別是2008年，隨著從緊貨幣政策實(shí)施持續(xù)下去，商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款數(shù)額恐將進(jìn)一步上升。

房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)用自然界的“潮水效應(yīng)”來比喻，就如同海邊礁石一樣，在房地產(chǎn)行業(yè)高漲時(shí)，它被暫時(shí)淹沒看不見，在房地產(chǎn)行業(yè)退潮時(shí)，它就會(huì)暴露無遺。目前我國GDP連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，總體經(jīng)濟(jì)形勢仍處于基本良好狀態(tài)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資仍在高位運(yùn)行，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張中一些深層次問題和潛在風(fēng)險(xiǎn)還沒有得到充分暴露。但這恰恰是最應(yīng)高度關(guān)注的時(shí)刻，因?yàn)楫?dāng)整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)融資過分依賴于銀行時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)因政策的變動(dòng)隨之加大，貸款的某些不良基因會(huì)因一定的內(nèi)外部因素在一定的時(shí)間或空間內(nèi)頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來或?qū)ふ倚碌某休d基礎(chǔ)。

2．量價(jià)雙雙初顯下跌，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)

自1998年以來，進(jìn)入價(jià)格上行通道的房地產(chǎn)市場極大地刺激了潛在購買者的購買意愿，即購買者未必有居住需求，再加上當(dāng)時(shí)寬松優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款政策，在銀行貸款強(qiáng)力支撐下的大量購買力紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使得2007年及以前的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。然而，自2007年11月份以來，伴隨“第二套房貸政策”及其細(xì)則出臺(tái)，人們對(duì)房價(jià)走低的預(yù)期不斷增強(qiáng)，持幣待購的觀望氣氛日益濃厚。2008年京、滬、穗、深等地房價(jià)出現(xiàn)多年上漲后的首次下跌，其下跌幅度均在10％以上，且呈現(xiàn)逐月逐季環(huán)比連續(xù)下跌的趨勢。另外，從全國整體來看，交易量的下滑也從沿海和一線城市向內(nèi)地和二線城市蔓延，已成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。

一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政策不斷出臺(tái)，隨著時(shí)間的推移還在不斷地細(xì)化、強(qiáng)化、調(diào)整和落實(shí)，綜合作用的結(jié)果壓縮了投資和投機(jī)性購買者的虛假需求量，使得房地產(chǎn)開發(fā)商被迫減緩提價(jià)幅度或進(jìn)行價(jià)格下??；另一方面，在房地產(chǎn)市場繁榮的情況下，投機(jī)或投資性需求支撐起了相當(dāng)大的銷量，這種虛假的繁榮由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離民眾的實(shí)際購買力而顯得非常脆弱，一旦對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期不再，購買力萎縮的真實(shí)一面馬上就會(huì)顯現(xiàn)出來。當(dāng)不斷飆升的房價(jià)實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸，投資和投機(jī)性買家保本微利或無利可圖時(shí)，過旺的投資和投機(jī)性需求就會(huì)被抑制，房價(jià)的整體下跌難以避免。房屋交易量的下降和價(jià)格的下跌這兩大問題的凸顯，表明先前過熱的房地產(chǎn)市場“冷卻”的步伐已漸行漸近，由此折射出商業(yè)銀行過量的房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。

3．房地產(chǎn)持續(xù)高增長所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為市場中的一種商品，自然也要受供求關(guān)系的影響，呈周期性的波動(dòng)。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，我國人均住房建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的約28平方米，截至2006年底，城鎮(zhèn)居民住房私有率已達(dá)到83%。此信息預(yù)示著1998年以來，持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過熱的房地產(chǎn)市場所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去，其理由：

（1）自上世紀(jì)90年代中期開始，福利性的實(shí)物住房分配漸進(jìn)地改革演變?yōu)樽》糠峙湄泿呕?，原先凡是城?zhèn)已就業(yè)的正式在編人員均從單位以極低的價(jià)格買入了自住的福利房，此后又由于制度性安排變成產(chǎn)權(quán)房并允許上市交易，為改善原有的住房條件，大都以高價(jià)賣出，再購買新的住房。這種住房改善性消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)需求在10年時(shí)間里的持續(xù)集中釋放后已基本處于衰竭狀態(tài)，且這種低價(jià)買入公房、高價(jià)賣出的好事已經(jīng)不復(fù)存在，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對(duì)房地產(chǎn)市場的推動(dòng)力就會(huì)突然消失。

（2）基數(shù)龐大的70年代出生的多子女一代消費(fèi)人群在90年代中期先后進(jìn)入個(gè)人住房消費(fèi)時(shí)期，這一住房剛性需求恰與持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過熱的房地產(chǎn)市場是彼此對(duì)稱和相適應(yīng)的，隨著這一代消費(fèi)人群的退潮，房地產(chǎn)市場又將失去一支重要的推動(dòng)力。至于正在進(jìn)入或即將進(jìn)入住房消費(fèi)人群的80后一代，雖是現(xiàn)實(shí)中推動(dòng)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向前發(fā)展的一支不可忽視重要力量，但基本是獨(dú)生子女，其群體住房消費(fèi)基數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于70年代出生的多子女一代，且有相當(dāng)一部分在住房價(jià)格預(yù)期心理下，由父母的資助和扶持已提前購買了住房予以空置等待，未來的住房消費(fèi)已提前得到釋放，可以說從根本上無法再依靠這一群體支撐住房市場持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)的供求關(guān)系或?qū)母旧嫌枰愿淖?。?003年我國人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30至39歲之間的人口比例最大，大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅消費(fèi)和投資的中期趨勢有深遠(yuǎn)影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對(duì)數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實(shí)需求?！保?］

（3）一個(gè)時(shí)期以來，在“經(jīng)營城市”的導(dǎo)向下，各地的舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大，舊房拆遷面積不斷上升，直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的被動(dòng)性需求，為房地產(chǎn)市場注入了巨大的推動(dòng)力。這種依托城市大規(guī)模拆遷改造導(dǎo)致的被動(dòng)性的旺盛需求，從動(dòng)態(tài)來看已成強(qiáng)弩之末，對(duì)房地產(chǎn)市場的推動(dòng)力正在逐漸削弱。

概言之，近10年來持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過熱的房地產(chǎn)市場將會(huì)很快放慢速度，步入平穩(wěn)的發(fā)展期，這意味著商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張所依托的基礎(chǔ)已發(fā)生了變化，繼續(xù)快速擴(kuò)張?jiān)跁r(shí)間和空間上都會(huì)受到擠壓，潛在風(fēng)險(xiǎn)的逐步釋放也就順理成章。

4．價(jià)格型調(diào)控工具——利率的使用將使過高的房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)建房所需的開發(fā)貸款，還是個(gè)人住房所需的按揭貸款，對(duì)資金的需求量都非常大，所以對(duì)利率非常敏感。貸款利率的變動(dòng)，對(duì)住房的需求和價(jià)格及未來的市場預(yù)期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規(guī)模、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列數(shù)量型調(diào)控工具都有效。貸款利率下降，就會(huì)減少月供支出，無論是對(duì)自住性購房者，還是對(duì)投資和投機(jī)性購房者，都會(huì)刺激其需求增加，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。貸款利率上升，對(duì)自住性購房者來說，雖然會(huì)增加月供支出，但由于其為剛性需求，波動(dòng)不會(huì)太大；而對(duì)投資和投機(jī)性購房者則不然，當(dāng)利率政策給了一個(gè)逆轉(zhuǎn)信號(hào)的時(shí)候，需求就會(huì)立即減小，且可能會(huì)導(dǎo)致將以前所購房屋反過來向市場拋售，并迫使開發(fā)商囤積的住房向市場釋放，這將使供應(yīng)成倍放大，無形中增加市場的供應(yīng)量，使得市場的供給和需求關(guān)系發(fā)生根本性的改變，價(jià)格就會(huì)往下走。［2］

1997年10月至2007年12月，央行對(duì)存貸款利率進(jìn)行了14次調(diào)整，其中，5年期以上貸款利率由1997年10月的10.53％，經(jīng)連續(xù)5次下調(diào)至2002年2月的5.76％，并此后維持了兩年八個(gè)月的時(shí)間；然后于2004年10月始，連續(xù)8次上調(diào)至2007年9月的7.83％，（12月的第9次上調(diào)，5年期以上貸款利率維持不變）。伴隨貸款利率的上下調(diào)整，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款波動(dòng)也相應(yīng)加大，從總的走向和趨勢來說，貸款利率下降，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)貸款的需求就相應(yīng)上升，反之就相應(yīng)下降。2002年前后的幾年間，由于貸款利率下降到10年期間的最低位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款則處于最高位，就很好地說明了這一點(diǎn)（見表4）。

對(duì)個(gè)人住房貸款來說，月供支出對(duì)加息幅度尤其敏感。經(jīng)“中國房地產(chǎn)TOP10研究小組”2004年以5.31%的一年期貸款利率測算，不考慮住房現(xiàn)價(jià)、首付和期限，月供支出對(duì)加息幅度的敏感系數(shù)是：當(dāng)個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率提高幅度從25bp（基點(diǎn)）到200個(gè)bp時(shí)，月供支出增加的幅度從1.64%增加到13.54%（見表5）。

表5顯示，當(dāng)個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率加息達(dá)到150個(gè)bp時(shí)，住房消費(fèi)需求對(duì)利率的敏感性將越來越強(qiáng)，降低消費(fèi)、延遲消費(fèi)和持幣待購等行為和預(yù)期越來越濃厚，消費(fèi)需求受到的抑制作用越來越大。2007年9月我國5年期以上貸款利率已比2002年2月提高了207個(gè)bp。

2002年以后，我國的房價(jià)上漲速度大大加快，房地產(chǎn)市場明顯呈現(xiàn)過熱的跡象，尤其是2003年下半年以后。2004年，上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增加額占新增加貸款的比例竟然達(dá)到76%［3］，部分城市的房價(jià)甚至以兩位數(shù)的速度急劇上漲，恰恰是與當(dāng)時(shí)的降息周期下利率處于最低的一段時(shí)期密切相關(guān)。至于2007年10月前后房價(jià)的再一次瘋漲，僅僅是房地產(chǎn)市場在年內(nèi)第5次加息效應(yīng)傳導(dǎo)到市場前演繹的最后一次瘋狂。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠認(rèn)為,中國遲遲未提高利率,正是擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破裂。對(duì)此，筆者深以為然，“投鼠忌器”恐怕是其中最為主要的原因。

2007年以來，我國存款利率一直處于負(fù)利率狀態(tài)，尤其是2008年以來，一年期存款利率與CPI指數(shù)最高時(shí)相差已達(dá)一倍甚至以上，這是極不正常的。但是，在人民幣升值、美國連續(xù)降息、中美之間的利差倒掛已近一倍的背景下，利率繼續(xù)上調(diào)的空間暫時(shí)確實(shí)非常有限。道理十分簡單，如果存款利率上升，就會(huì)有更多的國外熱錢涌入中國，一方面人民幣升值的壓力就會(huì)更大，另一方面資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)被推向更高。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過大幅度提高利率的方法來遏止住房價(jià)格是有難度的。但并不是說此路就不通，一旦國際環(huán)境允許，是沒有任何理由任由這種嚴(yán)重的負(fù)利率狀態(tài)持續(xù)下去。當(dāng)價(jià)格型的利率調(diào)控工具投入使用，商業(yè)銀行快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)信貸就會(huì)出現(xiàn)大量的不良貸款，中國

版的次貸風(fēng)險(xiǎn)也就必然會(huì)發(fā)生。

四、簡要結(jié)論和建議

隨著時(shí)間的推移，持續(xù)宏觀調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期身影已經(jīng)越來越清晰，先前支撐房地產(chǎn)高速增長的前提條件正在逐漸消失，承載商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的客觀基礎(chǔ)已不存在。對(duì)這一趨勢性改變，商業(yè)銀行要高度警惕房地產(chǎn)市場步入下行通道可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)以及在經(jīng)濟(jì)處于上行周期房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的形勢下降低房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)的一些非審慎貸款所可能引致的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)上行周期快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該而且必須慢下來，與漸進(jìn)變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，高度的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)必須貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過程。由此給出以下幾點(diǎn)簡要建議：

1．密切關(guān)注和深入了解、認(rèn)真研究和準(zhǔn)確把握政策動(dòng)態(tài)及變數(shù)，有效規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)

提高對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)周期及其危害性的認(rèn)識(shí)，徹底摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念；改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)，過度放大房地產(chǎn)貸款對(duì)當(dāng)期的利潤貢獻(xiàn)，僅顧及短期業(yè)績提升的做法；理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場，合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，將貸款的重點(diǎn)主要放在普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目以及個(gè)人自住性住房需求等方面。有效過濾、重點(diǎn)調(diào)控和抑制非自住性的投資和投機(jī)性住房需求，提高房地產(chǎn)貸款整體風(fēng)險(xiǎn)控制能力，努力化解房地產(chǎn)貸款已經(jīng)聚集或正在聚集的潛在中長期風(fēng)險(xiǎn)。

2．強(qiáng)化審慎放貸，嚴(yán)格遵守國家和央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需憑其自有資金支付土地出讓金，獲得“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證），并開始建筑施工且自有資金不得低于總投資的35％，方可發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；不管是多層住宅還是高層住宅，必須在主體結(jié)構(gòu)封頂后方可啟動(dòng)個(gè)人住房按揭貸款程序。切實(shí)杜絕以往為爭奪市場份額，在工程基礎(chǔ)剛平地面時(shí)就搶先發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的“正負(fù)零”游戲。如若違規(guī)，監(jiān)管部門必須給予強(qiáng)有力的懲戒和制裁。

3．加大依法合規(guī)的執(zhí)行力，嚴(yán)格個(gè)人住房按揭貸款的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，防止“假按揭”行為的發(fā)生

對(duì)首套自住性需求的購房者，應(yīng)予鼓勵(lì)和支持，但應(yīng)充分利用已建成并已投入使用的人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，加強(qiáng)其資信審查，認(rèn)定其個(gè)人身份的真實(shí)性和收入的真實(shí)性，防止虛假身份、信用記錄不良和支付能力有限的購房者進(jìn)入貸款程序并取得貸款。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行央行制訂的第二套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意解釋和有意曲解，明里暗里放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款成數(shù)、優(yōu)惠貸款利率，以控制投資性購房需求，遏制投機(jī)性購房需求，清除房地產(chǎn)市場上的炒房之風(fēng)，穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

4．慎推房貸新品種，堅(jiān)決杜絕近年來較為普遍的“房價(jià)重估追加按揭”，“既有房屋轉(zhuǎn)按揭”、“寬限期還款”等房貸新品種

尤其是中型商業(yè)銀行應(yīng)審慎地對(duì)待一個(gè)時(shí)期以來片面強(qiáng)調(diào)市場占比，應(yīng)客戶需求而動(dòng)，創(chuàng)新頻繁的所謂雙周供、非交易轉(zhuǎn)按、循環(huán)貸、存抵貸、交易基金監(jiān)管、遞進(jìn)還款、氣球貸、批發(fā)按揭、自主交易網(wǎng)以及將理財(cái)產(chǎn)品與房貸產(chǎn)品結(jié)合起來（客戶通過購買的名義理財(cái)金額獲取“房貸利率寶”理財(cái)收益，從而達(dá)到減少按揭貸款利息支出的目）的房貸利率寶等所謂的房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，高度關(guān)注這些產(chǎn)品在具體業(yè)務(wù)實(shí)踐中運(yùn)行的得失成敗，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，予以改進(jìn)或中止，消除潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

5．積極實(shí)施房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，促進(jìn)科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式的建立

囿于我國人多地少的基本國情和可持續(xù)發(fā)展的基本國策，基于商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展應(yīng)引導(dǎo)中小戶型為主的住房消費(fèi)，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要，提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)今我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到了中等收入國家的平均水平，可利用的土地資源又非常有限，從保護(hù)耕地、充分利用現(xiàn)有非耕地出發(fā)，房地產(chǎn)信貸不應(yīng)鼓勵(lì)和支持大戶型住宅的發(fā)展。

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［7］何勇.困境中的選擇和選擇中的困境——我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張研究［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考,2007（67）:35-45.摘要：近年來，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的勢頭強(qiáng)勁。目前，支撐房地產(chǎn)高速增長的前提條件正在逐漸消失，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張所依托的客觀基礎(chǔ)已不存在；與變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)上行周期房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張應(yīng)該而且必須慢下來。要將高度的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過程，

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)