我國(guó)開征物業(yè)稅分析論文

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摘要:自從中共中央十六屆三中全會(huì)的《決定》提出在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后,理論界就什么是物業(yè)稅､為什么要開征物業(yè)稅､開征物業(yè)稅的利弊､何時(shí)開征物業(yè)稅,以及如何開征物業(yè)稅等理論和實(shí)踐問題展開了廣泛的討論｡本文引介了一些西方國(guó)家的物業(yè)稅征收實(shí)踐,并進(jìn)行了綜述,以期能對(duì)我國(guó)這一制度的建設(shè)提供思路｡

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;房地產(chǎn);政府

一､開征物業(yè)稅的背景

中共中央十六屆三中全會(huì)《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》首次提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消相關(guān)稅費(fèi)｡”我國(guó)下一步稅制改革重大命題——條件具備時(shí)開征物業(yè)稅引起了全社會(huì)的廣泛重視｡理論界就此方面的理論和實(shí)踐問題展開了廣泛爭(zhēng)論｡

物業(yè)稅是對(duì)納稅人擁有的物業(yè)征收的一種稅,以物業(yè)的價(jià)值或收入為依據(jù)征收｡物業(yè)稅實(shí)質(zhì)上是財(cái)產(chǎn)稅，或者說是財(cái)產(chǎn)稅的組成部分｡“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)“property”或“estate”，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)｡財(cái)產(chǎn)稅是世界大多數(shù)國(guó)家普遍開征的稅，但名稱各不相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，有的稱“房地產(chǎn)稅”，只有我國(guó)的香港地區(qū)稱為“物業(yè)稅”｡香港的物業(yè)稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租金而不是價(jià)值征收的稅｡我國(guó)擬開征的物業(yè)稅，對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收，屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種｡

二､世界各國(guó)開征物業(yè)稅的做法

許多國(guó)家將物業(yè)稅納入一般財(cái)產(chǎn)稅中課征｡一般財(cái)產(chǎn)稅的課征范圍不是所有的財(cái)產(chǎn),而是選擇性財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目,主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和營(yíng)業(yè)性動(dòng)產(chǎn)課稅,其中最主要的是不動(dòng)產(chǎn),擁有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的法人和自然人為納稅義務(wù)人,計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)的課稅價(jià)值｡具體方法是將房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)捆在一起,就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅,計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值｡由于一般財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括各種財(cái)產(chǎn),它們的種類､使用和獲取年限等都各不相同,所以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值需要分別進(jìn)行估價(jià)｡

目前,世界各國(guó)物業(yè)稅基本是地方稅種(如智利的物業(yè)稅是中央稅),是地方稅收體系的重要組成部分,是地方財(cái)政收入的主要來源,它可以促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配｡所以世界各國(guó)地方政府十分重視物業(yè)稅的征管｡如加拿大的溫哥華,該市是以港口､商業(yè)､旅游為主要特征的城市,地方財(cái)政的主要來源是地稅(物業(yè)稅)收入,約占總財(cái)政收入的58.4%,溫哥華的地稅是按物業(yè)的總價(jià)值(土地和房屋)不同情況,按不同稅率征收｡由于物業(yè)稅是按物業(yè)的總價(jià)值(土地和房屋)不同情況,按不同稅率征收的,客觀上要求征管體系健全｡溫哥華市政府對(duì)房地產(chǎn)每年評(píng)估一次,評(píng)估由政府主持,費(fèi)用也由政府負(fù)責(zé)｡相比之下,我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅其占地方稅收的比例明顯偏低,無法形成地方稅的主要稅源｡

從1986年開始,世界各國(guó)稅制發(fā)展總的趨勢(shì)是“拓寬稅基,降低稅率,簡(jiǎn)化稅制”｡對(duì)于物業(yè)稅而言,拓寬稅基,是指除了對(duì)公共､宗教､慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外,其余的均要征稅,以保證充足穩(wěn)定的稅源｡在稅率方面,國(guó)外的物業(yè)稅稅率普遍比較低,雖然稅率不高,但由于稅基較寬,所以,稅收收入穩(wěn)定｡另外,國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少,這樣既可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅賦不公現(xiàn)象的發(fā)生,又可以降低稅收征管成本,提高稅收效率｡我國(guó)建立新的財(cái)產(chǎn)稅也應(yīng)該體現(xiàn)世界稅制發(fā)展趨勢(shì)｡

目前各國(guó)物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策主要集中非營(yíng)業(yè)行為及社會(huì)的低收入者和弱勢(shì)群體上,根據(jù)財(cái)產(chǎn)是否商用及是否屬于公共或公益事業(yè)實(shí)行不同的政策｡對(duì)于有商業(yè)用途,有收益的財(cái)產(chǎn),普遍不實(shí)行優(yōu)惠政策;而對(duì)沒有收益的普通財(cái)產(chǎn)及公共或公益事業(yè)實(shí)施減免｡日本稅法規(guī)定對(duì)公益組織所有的固定資產(chǎn)免征物業(yè)稅,如對(duì)宗教寺院､教育機(jī)構(gòu)等的房屋免征房地產(chǎn)稅｡美國(guó)對(duì)政府､宗教､教育､慈善等非盈利組織免稅;對(duì)政府部門征用的個(gè)人財(cái)產(chǎn),對(duì)家庭自用住宅進(jìn)行一定的減免｡通過征稅,體現(xiàn)了政府的宏觀調(diào)控意圖｡也體現(xiàn)了政府對(duì)低收入階層及弱勢(shì)群體的扶持政策｡在美國(guó),財(cái)產(chǎn)稅有限的老人和殘疾人､靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可享受稅收遞延;低收入家庭,一些常規(guī)的物業(yè)稅項(xiàng)目可獲得免除｡英國(guó)也有類似的規(guī)定,如對(duì)傷殘者征稅時(shí),可以降低其住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅的檔次,給予適當(dāng)?shù)臏p免照顧｡這樣的規(guī)定可以調(diào)節(jié)社會(huì)各階層收入和財(cái)富的差距,以體現(xiàn)稅收公平原則｡

三､關(guān)于我國(guó)開征物業(yè)稅的可行性分析

國(guó)內(nèi)學(xué)者就開征物業(yè)稅的利弊認(rèn)識(shí)不相同,主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)積極提倡物業(yè)稅開征,開征預(yù)期利大于弊;另一種觀點(diǎn)則相反,認(rèn)為開征物業(yè)稅弊大于利｡筆者贊同第一種觀點(diǎn)｡

一是物業(yè)稅有利于完善稅收體制｡一個(gè)現(xiàn)代化的完整的稅收體系,應(yīng)當(dāng)包括完善的商品稅類､所得稅類和財(cái)產(chǎn)稅類，而物業(yè)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅類中的房產(chǎn)稅｡現(xiàn)階段,我國(guó)在商品稅制和所得稅制方面比較成熟，但財(cái)產(chǎn)稅方面處于相對(duì)滯后的狀態(tài)｡這種滯后與我國(guó)當(dāng)前的財(cái)產(chǎn)稅尤其是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)尚未立法有關(guān)｡目前我國(guó)已修改憲法,完善私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的研究和實(shí)施過程已經(jīng)啟動(dòng),建立和完善財(cái)產(chǎn)稅體系的重要性更顯得日益緊迫｡目前購(gòu)買一套房子,房?jī)r(jià)中就有包含房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅､印花稅､房產(chǎn)稅､耕地占用稅､土地使用稅､土地增值稅､企業(yè)所得稅等,它涉及到各個(gè)方面的稅種,如土地使用､土地建設(shè)､企業(yè)所得､房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易､房屋出租､物業(yè)管理等稅收｡我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜､稅基不合理､重復(fù)稅收､一些稅種計(jì)稅依據(jù)不合理,這些問題一直是公認(rèn)的事實(shí),制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展｡擬訂的物業(yè)稅基本框架是將土地出讓金改為在物業(yè)保有階段合并在物業(yè)稅中分期征收,就可以將開發(fā)商向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除,從而避免重復(fù)征稅,規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易｡

二是有利于在一定程度上杜絕腐敗和各屆政府先使未來錢｡我國(guó)目前采取的“土地批租制”,實(shí)際上是將以后40至70年的土地收益一次性收取,這種靠“寅吃卯糧”搞建設(shè),其后果必然是對(duì)土地的濫用,以及某些政府官員以權(quán)力“尋租”的現(xiàn)象｡土地上征收轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，成為當(dāng)期收入｡土地的資源稀缺性使得今后的政府大大減少了可出讓地塊,一次性的出讓行為使得今后政府的可操作空間大大縮小｡而“年收制”下就不會(huì)有這些情況的發(fā)生｡

三是有利于降低開發(fā)成本,減少金融風(fēng)險(xiǎn),降低購(gòu)房門檻｡物業(yè)稅的開征把開發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納,使得地租和稅費(fèi)分期付款支付,從而減輕了開發(fā)商籌資壓力和相關(guān)利息負(fù)擔(dān),減少納稅環(huán)節(jié),縮短了開發(fā)時(shí)間,從而大大降低了老百姓購(gòu)房的費(fèi)用,方便百姓買房｡以現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元,若把地價(jià)和其他費(fèi)用所占建設(shè)成本的比例降到國(guó)外的一般水平,那么房屋的建設(shè)成本也將降到58元,這無疑給老百姓帶來好處;同時(shí)對(duì)房產(chǎn)發(fā)展商的開發(fā)也有利,地價(jià)由此大幅下降,讓房產(chǎn)發(fā)展商輕裝上陣,帶來的是房地產(chǎn)的一片繁榮;與此同時(shí)，對(duì)政府來說,為了擴(kuò)大稅收收入,就要搞好居住環(huán)境,搞好生活配套,出現(xiàn)的也是一片生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的景象｡

四是有利于限制房地產(chǎn)投機(jī)行為,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)｡開征物業(yè)稅后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行為,而初始房?jī)r(jià)下降后,老百姓的購(gòu)房成本也隨之下降,抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手｡此外,在物業(yè)保有階段的成本增加,也加大了“炒樓”者囤積住房的成本,有利于打擊“炒樓”者的積極性｡

此外,還有利于深化我國(guó)的財(cái)政制度改革,建立地方財(cái)政的主體稅種,為政府帶來穩(wěn)定的稅源,并可以通過制定不同稅率,對(duì)居住豪宅和擁有多套住房者課以重稅,對(duì)一般居住者確定一定條件的免征額對(duì)特別貧困家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策,可以調(diào)節(jié)貧富差距,有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定｡

四､問題與對(duì)策

盡管物業(yè)稅好處不勝枚舉,但它仍是一把雙刃劍,一些反對(duì)意見仍然是十分有力的,某些重要問題不容忽視,甚至有專家斷言:“物業(yè)稅不會(huì)給老百姓帶來直接利益｡”

第一,目前相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性繳納了多年的土地出讓金,而購(gòu)買新房則是采用每年交付土地年租金的形式,由于貨幣是具有時(shí)間價(jià)值的,很顯然舊房已經(jīng)承擔(dān)了一部分額外的稅收負(fù)擔(dān)｡這存在明顯的不合理｡

第二,開征物業(yè)稅要求一個(gè)公平､公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)｡現(xiàn)在我國(guó)有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu):建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);國(guó)土資源部所屬的以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu);國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)｡這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估,可得出三個(gè)不同的價(jià)值量｡

第三,現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅､土地使用稅､城市房地產(chǎn)稅和土地使用費(fèi),以及房地產(chǎn)開發(fā)､轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值稅均為地方稅,土地批租出讓金收入也歸地方,物業(yè)稅不同于前者,其稅率高稅基龐大,一旦開征,鹿死誰(shuí)手?

對(duì)于此類問題,筆者參考發(fā)達(dá)國(guó)家立法實(shí)踐,擬提出如下建議:

第一,對(duì)于居民用房的稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到新舊房區(qū)別對(duì)待的問題｡為公平稅負(fù),可以采用的方法是,對(duì)原有居民住房進(jìn)行評(píng)估時(shí),把將一次性繳納的土地出讓金科學(xué)､準(zhǔn)確的換算成土地年租金并加以扣除,然后對(duì)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值適用較低的稅率｡

第二,隨著市場(chǎng)化改革的深入,原來的由政府部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估應(yīng)逐漸由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān),并相應(yīng)明確其應(yīng)擔(dān)負(fù)的法律責(zé)任｡評(píng)估技術(shù)方面,在以加拿大為代表的財(cái)產(chǎn)稅制比較完善的國(guó)家,為了控制評(píng)估成本,以計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)為依托,集成評(píng)估專家經(jīng)驗(yàn),批量處理海量數(shù)據(jù)是普遍采用的有力工具｡計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)稱為CAMA｡我國(guó)可以考慮引用這一技術(shù)以提高稅基的評(píng)估效率,降低評(píng)估成本,同時(shí)也增加稅基評(píng)估的透明度,減少人為因素的干擾｡

第三,物業(yè)稅收入應(yīng)當(dāng)作為地方稅收的一部分｡由于財(cái)產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù),將其作為地方政府的主要收入來源有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制｡正因?yàn)槿绱?選擇財(cái)產(chǎn)稅稅基作為地方稅稅基,不僅有助于有效的調(diào)節(jié)收入與財(cái)富的差距,而且有助于為地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展籌集足額的財(cái)政資金｡同時(shí)也有助于整個(gè)稅制的全面改革,為分稅制財(cái)政體制的真正完善提供較大的回旋余地｡

從開發(fā)商的角度看,如果土地出讓金和交易不受限制,不用一次性交付土地出讓金,好像是很不錯(cuò),但如果真的不用一次性交土地稅費(fèi),開發(fā)商又怎樣才能拿得到地呢？是憑實(shí)力還是憑關(guān)系？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)土地壟斷在少數(shù)人手中的現(xiàn)象呢?從消費(fèi)者的角度看,很明顯的問題就是有可能買得起房供不起樓,增加消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)｡現(xiàn)在工薪階層購(gòu)房大多采取按揭方式,許多人都是先用未來的錢購(gòu)房,供房的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大,如果出現(xiàn)樓價(jià)和利率大幅波動(dòng),隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)斷供的危險(xiǎn)｡盡管物業(yè)稅降低了購(gòu)房的門檻,卻更加重供樓和賦稅的負(fù)擔(dān),肯定會(huì)造成供不起樓､納不起稅的普遍現(xiàn)象,還會(huì)給社會(huì)帶來極不穩(wěn)定的因素｡而且,對(duì)于開征物業(yè)稅能否帶來房?jī)r(jià)大幅度下降,觀點(diǎn)差異也很大｡廣東政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)有關(guān)專家分析預(yù)測(cè):一旦開征物業(yè)稅,房地產(chǎn)開發(fā)的前期成本大幅下降,房?jī)r(jià)最高可下降39%,準(zhǔn)入門檻大大降低｡另有專家預(yù)測(cè):開征物業(yè)稅,房?jī)r(jià)下降理論空間在10%—20%之間｡但仍有學(xué)者對(duì)物業(yè)稅開征房?jī)r(jià)下降空間預(yù)測(cè)并不那么樂觀,他們認(rèn)為就實(shí)際情況來看,房?jī)r(jià)的下降空間不可能如此明顯｡其主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng),房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)｡消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商成本的降低而買到低價(jià)的商品房｡

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