城市拆遷補(bǔ)償研究論文

導(dǎo)語(yǔ)：城市拆遷補(bǔ)償研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要

當(dāng)前，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，各種各樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目拆遷工作大面積鋪開(kāi)，作為政府土地歸集的有效杠桿，土地儲(chǔ)備制度已在各地推廣。然而，由于拆遷補(bǔ)償法規(guī)存在缺陷，各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)行模式各不一樣，但都既有市場(chǎng)運(yùn)作的成分，也有政府行政的因素，無(wú)非是市場(chǎng)運(yùn)作成分多一些，或是政府行政因素多一些。拆遷利益矛盾日益激烈，暴力沖突、甚至諸如引火自焚的極端事件不斷見(jiàn)諸于報(bào)端，拆遷已成為全國(guó)性的話題。面對(duì)如此嚴(yán)峻的形勢(shì)，我們有必要探究糾紛產(chǎn)生的根源，找出解決糾紛的辦法，為城市建設(shè)創(chuàng)造和平，穩(wěn)定社會(huì)環(huán)境。目前全國(guó)各地強(qiáng)制拆遷公民合法私有房屋主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院制訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，它不能有效遏止和解決房屋拆遷糾紛。目前，各地正在進(jìn)行的土地儲(chǔ)備，嚴(yán)格意義上講是一種土地經(jīng)營(yíng)行為，城市私有房屋土地使用權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)，并在拆遷中予以公平補(bǔ)償。從房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房屋所有權(quán)人雖然當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有直接和國(guó)家簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，但是被拆遷房屋的開(kāi)發(fā)商和政府訂立過(guò)合同，列入拆遷范圍的強(qiáng)行拆遷，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)用；消除矛盾，必須在尊重被拆遷人各項(xiàng)權(quán)益的基礎(chǔ)上進(jìn)行公平協(xié)商、補(bǔ)償。本文試圖分析矛盾的根源，研究土地儲(chǔ)備的性質(zhì)、土地使用權(quán)的確認(rèn)、強(qiáng)行拆遷的合法性和公平補(bǔ)償?shù)拇_定，最后提出建設(shè)性的建議，以期達(dá)到有益于城市建設(shè)的建康發(fā)展之目的。

關(guān)鍵詞:城市拆遷;土地儲(chǔ)備;公平補(bǔ)償

近些年來(lái)，隨著“經(jīng)營(yíng)城市”理念的提出，各地各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、拆遷工作大面積鋪開(kāi)。一方面，以較高的效率推動(dòng)城市發(fā)展，改善城市形象,提高城市品位，另一方面，惡化了被拆遷人的生活狀況，激化了社會(huì)矛盾。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2002年1—8月份，建設(shè)部受理來(lái)信共4820件次，其中，涉及拆遷問(wèn)題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問(wèn)題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問(wèn)題占83.7%。據(jù)國(guó)家信訪局統(tǒng)計(jì)，截至2003年8月底，國(guó)家信訪局接到關(guān)于拆遷糾紛的投訴信件共11.641封，比2002年同期上升50%，上訪人數(shù)5360人次，上升47%,近些年來(lái)，在有些地方拆遷問(wèn)題已呈白熱化趨勢(shì)。安徽老農(nóng)朱正亮天安門(mén)自焚受傷、南京居民翁彪自焚身亡等均涉及房屋拆遷問(wèn)題。面對(duì)如此嚴(yán)峻的形勢(shì)，我們有必要探究糾紛產(chǎn)生的根源，找出解決糾紛的辦法，為城市建設(shè)創(chuàng)造和平、穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。

一、土地儲(chǔ)備制度

當(dāng)前,城市建設(shè)用地多采用土地儲(chǔ)備的方式進(jìn)行歸集,拆遷補(bǔ)償多發(fā)生在土地儲(chǔ)備的收購(gòu)階段,因此.要弄清拆遷補(bǔ)償,必須研究土地儲(chǔ)備。

關(guān)于土地儲(chǔ)備的定義，各地說(shuō)法不一,其中比較有代表性的有兩種：一種指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)定，將需盤(pán)活的土地收回、收購(gòu)予以?xún)?chǔ)存，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用和受政府委托預(yù)出讓等形式，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)的行為?！绷硪环N是政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收購(gòu)、收回、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，并予以?xún)?chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度?！?/p>

各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)行模式各不一樣，但都既有市場(chǎng)運(yùn)作的成分、也有政府行政的因素，無(wú)非是市場(chǎng)運(yùn)作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。

各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)著雙重角色：一是政府授權(quán)而行使部分行政權(quán)力，如代表政府制定收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃等。二是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則而行使企業(yè)行為，如根據(jù)土地市場(chǎng)需求收購(gòu)儲(chǔ)備出讓土地等。

那么,土地收購(gòu)儲(chǔ)備行為性質(zhì)到底應(yīng)該是什么?當(dāng)前,大致有:1、行政行為說(shuō)(強(qiáng)制說(shuō)),2、民事行為說(shuō)（自由論）,3、區(qū)分說(shuō),4、經(jīng)濟(jì)法律行為說(shuō)。實(shí)際上,細(xì)分行政主體在土地儲(chǔ)備中的角色,即可看出土地儲(chǔ)備的本質(zhì)屬性,土地管理部門(mén)依職權(quán)做出土地規(guī)劃,適時(shí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為拆遷人(收購(gòu)者)進(jìn)行拆遷,房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷事務(wù)進(jìn)行管理,拆遷人與被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)商。拆遷補(bǔ)償（收購(gòu)?fù)恋兀┦瞧浜诵?根據(jù)土地儲(chǔ)備的非公益性和拆遷的民事行為性,土地儲(chǔ)備應(yīng)為民事行為。只不過(guò)在整個(gè)過(guò)程中，參與的行政主體多，土地作為商品的特殊性質(zhì)和土地市場(chǎng)的特別管理，使得收購(gòu)過(guò)程行政色彩較濃。

二、關(guān)于土地使用權(quán)

土地儲(chǔ)備意味著土地權(quán)屬的變更,從理論上講,土地收購(gòu)是原用地人.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)如何合理分配土地收益,從實(shí)踐中看,拆遷補(bǔ)償糾紛也是利益的分配問(wèn)題,一是雙方的地位是否平等。二哪些該補(bǔ)償。三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何定。下邊將分別進(jìn)行探討。

按照傳統(tǒng)的民法理論，物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物所享有的權(quán)利；他物權(quán)是對(duì)他人的物所享有的權(quán)利。對(duì)于他物權(quán)來(lái)講，他物權(quán)人雖然不享有此物的所有權(quán)，但依照權(quán)能的劃分，仍然可依法對(duì)他人之物享有占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利?！读_馬法》以來(lái)，一個(gè)傳統(tǒng)的基本愿則是優(yōu)先保護(hù)房屋所有人權(quán)利，就是土地所有權(quán)人有義務(wù)尊重房產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。“所有權(quán)人不得以自己的行為或任何方法損害用益權(quán)人的權(quán)利?！边@種傳統(tǒng)的民法物權(quán)論自羅馬法始，已為現(xiàn)代各國(guó)民法所采用，在我國(guó)的《民法通則》中則表述為財(cái)產(chǎn)權(quán)和與財(cái)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

國(guó)有土地所有權(quán)包含占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四種權(quán)能。國(guó)有土地使用權(quán)是從國(guó)有土地所有權(quán)派生出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立權(quán)能，指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定，對(duì)依法占有的國(guó)有土地享有利用和取得收益的權(quán)利。按照我國(guó)民法通則的規(guī)定，土地使用權(quán)是一項(xiàng)民事權(quán)利，是一種物權(quán)，是一種他物權(quán)，是一種用益物權(quán)。依照我國(guó)的《土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，可以清楚看出我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。私房用地使用權(quán)以私房所有權(quán)為前提，也就是說(shuō)地權(quán)隨房權(quán)存在、變動(dòng)與消滅。“劃撥土地”也是一種審批方式，它并不影響土地使用權(quán)本身財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。

雖說(shuō)土地使用有期限.但對(duì)房屋而言,法律對(duì)房權(quán)的保護(hù)是沒(méi)有固定期限的，房屋有多長(zhǎng)壽命則地權(quán)有多長(zhǎng)期限。因而原則上說(shuō)只要房屋所有權(quán)存在，國(guó)家就不能收回其土地使用權(quán)，所以現(xiàn)在“收回土地使用權(quán)”說(shuō)法不能成立.

(一)房屋產(chǎn)權(quán)人土地使用權(quán)的法律確認(rèn)

城市房產(chǎn)權(quán)人所享有的國(guó)有土地使用權(quán)的法律依據(jù)，雖然現(xiàn)行法律中未有集中具體規(guī)定，但在有關(guān)的法律規(guī)范中對(duì)這一問(wèn)題還是作出了明確的解釋。1990年4月23日國(guó)家土地管理局在給最高人民法院《關(guān)于城市宅基地所有權(quán)、使用權(quán)問(wèn)題的復(fù)函》中指出："我國(guó)1982年憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有后，公民對(duì)原屬于自己的城市土地應(yīng)該自然享有使用權(quán)。"1995年3月11日國(guó)家土地管理局在《確定土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的若干規(guī)定》中進(jìn)一步提出："土地使用者經(jīng)國(guó)家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國(guó)有土地的，可以確定其國(guó)有土地使用權(quán)"，"土地公有制之前，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)。"1988年12月29日重新修訂的《土地管理法》第七條規(guī)定"國(guó)有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用"。由此可以看到，有關(guān)的法律法規(guī)對(duì)城市私房產(chǎn)權(quán)人享有國(guó)有土地使用權(quán)是予以確認(rèn)的，原則是明確的。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房屋的房屋所有權(quán)人雖然當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有直接和國(guó)家簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，但是被拆遷房屋的開(kāi)發(fā)商和政府訂立過(guò)合同，列入拆遷范圍的，可以視作被拆遷人通過(guò)向開(kāi)發(fā)商支付對(duì)價(jià)的方式取得了開(kāi)發(fā)商在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中享有的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)性權(quán)利被轉(zhuǎn)讓?zhuān)课菟袡?quán)人是土地使用權(quán)擁有者。

﹙二﹚城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移收益問(wèn)題.

首先,由于被拆遷人合法擁有被拆遷房屋的土地使用權(quán)，被拆遷人就有權(quán)利獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的收益。

其次，國(guó)家將屬于被拆遷人的土地使用權(quán)出讓給拆遷人并從中獲得收益，沒(méi)有法理的依據(jù)。被拆遷人作為土地使用權(quán)的權(quán)利人享有占有、按合法的目的使用國(guó)有土地的權(quán)利，不受他人干涉。土地儲(chǔ)備過(guò)程中,一邊無(wú)償強(qiáng)制收回,一邊轉(zhuǎn)手向開(kāi)發(fā)商出讓,并謀利益,于法無(wú)據(jù),于理不公。國(guó)家享有國(guó)有土地所有權(quán)，被拆遷人享有國(guó)有土地使用權(quán)，根據(jù)他物權(quán)優(yōu)于自物權(quán)的原理，在合法期限內(nèi)，被拆遷人的使用權(quán)是可以對(duì)抗國(guó)家的所有權(quán)的。政府在沒(méi)有征得被拆遷人同意的情況下將土地出讓給開(kāi)發(fā)商，屬于無(wú)權(quán)處分行為，如果得不到被拆遷人追認(rèn)，政府和開(kāi)發(fā)商簽訂的土地出讓合同無(wú)效。政府從中牟利，亦不合法。

三、關(guān)于強(qiáng)行拆遷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的規(guī)定，房屋拆遷是指建設(shè)單位根據(jù)城市規(guī)劃要求和拆遷許可證，依法拆除批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他附屬物，并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

房屋強(qiáng)行拆遷權(quán)的核心在于它的強(qiáng)制力,它不需被拆遷人同意就能夠產(chǎn)生法律效力。由于這項(xiàng)權(quán)力的行使以國(guó)家權(quán)力作為后盾并涉及私人房屋所有權(quán)的保護(hù),因此,防止該項(xiàng)權(quán)力的濫用,便成為判定拆遷權(quán)行使合法性的關(guān)鍵。

（一）拆遷權(quán)實(shí)體合法的唯一標(biāo)準(zhǔn)---社會(huì)公共利益

前面已經(jīng)論述過(guò),房屋拆遷產(chǎn)生的法律后果之一是土地權(quán)利流轉(zhuǎn)給拆遷人。而為了判定拆遷權(quán)是否被濫用,應(yīng)當(dāng)首先在法律上設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),用以評(píng)判一項(xiàng)具體的拆遷行為是否合法。這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)就是"公共利益"。

目前一些地方政府對(duì)公民房屋強(qiáng)制拆遷中一個(gè)最常用的理由是個(gè)人利益要服從“公共利益”。什么是“公共利益”？

“公共利益”在法律上應(yīng)該嚴(yán)格界定，臺(tái)灣地區(qū)的有關(guān)規(guī)定將公共利益列舉為：鐵路、交通、學(xué)校、公用設(shè)施、國(guó)防、教育。法國(guó).日本.德國(guó)也分別在有關(guān)法規(guī)中就公共利益作出具體規(guī)定，均不含所謂“經(jīng)營(yíng)城市”的政府利行為。

在我國(guó),"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》,該法第10第3款規(guī)定:"國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用"。其次是《土地管理法》。該法第2條第2款規(guī)定,"國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用",并同時(shí)在第58條第1款第(一)項(xiàng)規(guī)定,國(guó)家因?yàn)楣怖嫘枰褂猛恋氐?可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)。第三是《城市房地產(chǎn)管理法》。該法第19條規(guī)定,在特殊情況下,國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。第四是《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例第42條規(guī)定,在特殊情況下,國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依法收回土地使用權(quán)。顯然,從憲法、法律到行政法規(guī),"社會(huì)公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件,并且在概念使用上都是一致的?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第4條規(guī)定:"城市私有房屋因國(guó)家建設(shè)需要征用拆遷時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)給予房屋所有人合理的補(bǔ)償……"。。何謂"國(guó)家建設(shè)",1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專(zhuān)章規(guī)定"國(guó)家建設(shè)用地",在第21條中對(duì)"國(guó)家建設(shè)"作了這樣的限定,"國(guó)家為了進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)",并在第22條中進(jìn)一步詮釋:國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目,只能是列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃或者按照規(guī)定準(zhǔn)許建設(shè)的國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目。然而,在房屋拆遷立法上,這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定:"在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷,并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的,適用本條例"。事實(shí)上,該條例就未對(duì)拆遷行為本身的合法性作出任何規(guī)定,并給公權(quán)介入私權(quán)留下缺口.按上位法優(yōu)優(yōu)先原則,公共利益應(yīng)按土地法規(guī)定界,土地法第54條規(guī)定可以土地劃撥的事業(yè)才能構(gòu)成公共利益.

（二）強(qiáng)拆公民合法私有房屋無(wú)法可依

拆遷是公法行為，公權(quán)介入私權(quán)要有充足的理由。政府之所以有權(quán)征用土地和老百姓的房屋，不是基于它的土地所有權(quán)，而是基于主權(quán)行為。所以，政府征用土地必須是與主權(quán)行為有關(guān)的公共利益，而不應(yīng)是經(jīng)濟(jì)目的。

目前全國(guó)各地強(qiáng)制拆遷公民合法私有房屋主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院制訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，它不能有效遏止和解決房屋拆遷糾紛，反而是愈演愈烈.這只能讓人得出這樣的結(jié)論：2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》存在問(wèn)題！

首先，該規(guī)定違憲?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第13條規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”，第39條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”住宅不受侵犯是公民享有的基本權(quán)利，關(guān)系到公民的生命是否有保障，生活是否安定，攸關(guān)公民的生存，是公民的生存權(quán)和基本人權(quán)。因此，在憲法中加以規(guī)定和保護(hù)，任何人不得隨意剝奪。按照《立法法》規(guī)定，涉及對(duì)民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整。而根據(jù)《憲法》第62條之規(guī)定，基本法律的制訂主體只能為全國(guó)人民代表大會(huì)。由此看來(lái)，《條例》中有關(guān)強(qiáng)制拆遷的規(guī)定是立法權(quán)的嚴(yán)重越位，甚至是濫用。

其次，拆遷人和被拆遷人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議是民事行為，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)強(qiáng)制一方接受協(xié)議。在補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立過(guò)程中，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，兩者應(yīng)當(dāng)在自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上訂立協(xié)議，不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)。拆遷人對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，其實(shí)質(zhì)是對(duì)拆遷人被拆房屋及土地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)，帶有明顯的交易性質(zhì)，應(yīng)該在雙方合意的基礎(chǔ)上簽訂合同。即使雙方達(dá)不成協(xié)議，也是當(dāng)事人自己的事，可以雙方協(xié)商解決，不需要行政機(jī)關(guān)的干預(yù)。行政機(jī)關(guān)介入補(bǔ)償合同的簽訂，是公權(quán)向私權(quán)的擴(kuò)張，違背了“意思自治”，“契約自由”的私法基本原則。因此，《條例》的關(guān)于訴訟不停止拆遷的規(guī)定應(yīng)當(dāng)廢止，強(qiáng)制拆遷必須慎行。前置拆遷無(wú)視人權(quán)，產(chǎn)生被拆遷人無(wú)家可歸的惡果，增加社會(huì)的不安定因素，損害了社會(huì)利益，不符合“公序良俗”的精神。

四、關(guān)于公平補(bǔ)償

（一）拆遷補(bǔ)償應(yīng)多方面考慮

當(dāng)前，補(bǔ)償方面問(wèn)題較多。因此，必須對(duì)公平補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行探討。什么樣的補(bǔ)償比較公平，至少可以考慮三個(gè)方面：

一方面，對(duì)被拆遷人私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的公平補(bǔ)償必須考慮私有財(cái)產(chǎn)的既有價(jià)值和可得利益。純粹從現(xiàn)有價(jià)值出發(fā)去評(píng)估補(bǔ)償數(shù)額，即便是按照市場(chǎng)價(jià)，也難以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失。例如，殘疾人或者普通下崗工人把其房屋出租，其生活來(lái)源主要就依賴(lài)于此。房屋本身可能已經(jīng)有多年的歷史，在市場(chǎng)上并無(wú)好價(jià)，此即“賣(mài)著不值，用著值”。征用此類(lèi)房屋，僅依市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，有失公平。所以，可得利益必須考慮在內(nèi)。

對(duì)于采取非回遷的方式補(bǔ)償?shù)?，還應(yīng)考慮補(bǔ)償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。由于大多數(shù)被拆遷人被安置到城郊，得到貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人大多也買(mǎi)不起同類(lèi)地段的房子，選擇在偏遠(yuǎn)地段購(gòu)房，交通、購(gòu)物、子女入學(xué)等問(wèn)題接踵而來(lái)，生存成本大增，加重了被拆遷人的經(jīng)濟(jì)壓力，因此，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

另一方面，要維護(hù)“被拆遷房屋”業(yè)主的完全物權(quán)。：第一，既保護(hù)房屋的所有權(quán)又保護(hù)宅基地的使用權(quán)的；第二，要按照“對(duì)世權(quán)”的方式來(lái)進(jìn)行保護(hù)——除因公共利益需要政府依法征用或征收外，凡房屋業(yè)主均不僅有權(quán)就“補(bǔ)償”數(shù)額(及方式)討價(jià)還價(jià)，還有權(quán)就“遷與不遷”獨(dú)立自主地作出決定。要以生存權(quán)為維權(quán)底線。

再一方面，公平補(bǔ)償必須考慮分配正義。必須確定一個(gè)基本原則，即補(bǔ)償必須保證個(gè)人的生活水準(zhǔn)不會(huì)因?yàn)樗接胸?cái)產(chǎn)權(quán)的征收或征用而降低。但如果不能做到這一點(diǎn)，那么，我們的分配就會(huì)建立在讓少數(shù)人生活水平急劇下滑的基礎(chǔ)上，是不符合正義要求的。

（二）市場(chǎng)價(jià)值的含義

房地產(chǎn)評(píng)估，大都是對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但在估價(jià)過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的含義常存有不同的理解。美國(guó)的法院出于訴訟的目的解釋了市場(chǎng)價(jià)值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場(chǎng)價(jià)值，就是一宗財(cái)產(chǎn)放入公開(kāi)的市場(chǎng)內(nèi)，在一段合理的時(shí)間內(nèi)能找到購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行出售，從中所能得到的以貨幣估量的最高價(jià)格，其中購(gòu)買(mǎi)者是在知道該財(cái)產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購(gòu)買(mǎi)該財(cái)產(chǎn)。這是在審判過(guò)程中被廣泛引用和接受的一個(gè)關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義，是建立在美國(guó)一個(gè)加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個(gè)法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場(chǎng)價(jià)值，就是假想一個(gè)意愿的出售者向一個(gè)意愿的購(gòu)買(mǎi)者出售這塊土地時(shí)的交易價(jià)格，而不管這個(gè)交易行動(dòng)是否是雙方的一時(shí)沖動(dòng)或者是經(jīng)過(guò)深思熟慮的結(jié)果。實(shí)際在拆遷時(shí)，對(duì)于大多數(shù)被拆遷者而言，出售他們的財(cái)產(chǎn)并非他們的意愿。

關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值，在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，有一個(gè)“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”定義：“在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值?！?/p>

1993年2月國(guó)際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)在澳洲墨爾本開(kāi)會(huì)，通過(guò)了一條國(guó)際認(rèn)可的市場(chǎng)價(jià)值的定義，其中文意是：“于估價(jià)日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場(chǎng)推廣后，由一自愿賣(mài)方售予一無(wú)關(guān)系的自愿買(mǎi)方所得的最佳金額，該筆交易是基于買(mǎi)賣(mài)雙方均有知識(shí)，行事謹(jǐn)慎及沒(méi)有被壓迫的情況下進(jìn)行?！?/p>

由以上關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義可知，市場(chǎng)價(jià)值的形成需要相應(yīng)的市場(chǎng)前提：①買(mǎi)方和賣(mài)方均完全出于自愿；②具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)。在土地征用的過(guò)程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制。正因如此，在很多國(guó)家，法律給予被征地者的征用部分的土地補(bǔ)償往往要超過(guò)該征用部分的土地的市場(chǎng)價(jià)值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

事實(shí)上，即使充分考慮了上述內(nèi)容，被征用者仍然會(huì)覺(jué)得不合理。人們對(duì)于失去的土地的評(píng)價(jià)往往要高于在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)同等數(shù)量土地所愿意支付的價(jià)格。

五、結(jié)論

目前，各地正在進(jìn)行的土地儲(chǔ)備，嚴(yán)格意義上講是一種土地經(jīng)營(yíng)行為，城市私有房屋土地使用權(quán)應(yīng)以法確認(rèn)，并在拆遷中予以公平補(bǔ)償。強(qiáng)行拆遷，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎用；消除矛盾必須在尊重被拆遷人各項(xiàng)權(quán)益的基礎(chǔ)上進(jìn)行公平協(xié)商、補(bǔ)償?？上驳氖?，此問(wèn)題已引起高層的重視和社會(huì)的關(guān)注，近日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，大拆大建強(qiáng)令禁止。

當(dāng)今世界一些國(guó)家土地儲(chǔ)備主要有三種形式：①完全市場(chǎng)條件下的土地儲(chǔ)備，即以該地塊所處區(qū)域土地最優(yōu)利用條件下所取得的收益作為進(jìn)行土地儲(chǔ)備補(bǔ)償依據(jù)。土地儲(chǔ)備當(dāng)事人之間是平等的經(jīng)濟(jì)主體；②以地上物補(bǔ)償和征用土地補(bǔ)償為基礎(chǔ)的土地儲(chǔ)備，以保證原土地使用者生活和居住水平不至于下降為主要目標(biāo)；③以土地現(xiàn)用途為依據(jù)的土地儲(chǔ)備，規(guī)定土地優(yōu)化利用所帶來(lái)的收益歸土地所有者享有。從當(dāng)前我國(guó)的實(shí)際來(lái)看，繼續(xù)實(shí)施現(xiàn)行的集體土地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖龇ㄓ泻艽蟮木窒扌?，它忽視了土地使用?quán)的價(jià)格。但在土地公有制條件下，采取完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的做法也不足取。它忽視土地所有權(quán)的收益，造成相鄰地塊在不同規(guī)劃條件下的土地使用者所得的補(bǔ)償不平衡，既影響土地儲(chǔ)備的開(kāi)展，也造成新的不公平。因此，只有以土地使用者現(xiàn)有的權(quán)利為基礎(chǔ)，對(duì)土地使用者喪失的權(quán)利進(jìn)行補(bǔ)償，維護(hù)其合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

1、《新編房屋拆遷補(bǔ)償安置法律手冊(cè)》，中國(guó)法制出版社，2004年第一版。

2、《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同文本及相關(guān)法律規(guī)定》，中國(guó)法制出版社，2003年第一版。

3、馬原等，《房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究》人民法院出版社1997年第一版。

4、國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)林資源環(huán)保司等《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例釋義》，2001年第一版。

5、張翔、李軍，《房屋拆遷法律理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)檢察出版社，1998年第一版