城市拆遷補(bǔ)償論文

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摘要

當(dāng)前，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，各種各樣的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目拆遷工作大面積鋪開，作為政府土地歸集的有效杠桿，土地儲備制度已在各地推廣。然而，由于拆遷補(bǔ)償法規(guī)存在缺陷，各地土地收購儲備的運(yùn)行模式各不一樣，但都既有市場運(yùn)作的成分，也有政府行政的因素，無非是市場運(yùn)作成分多一些，或是政府行政因素多一些。拆遷利益矛盾日益激烈，暴力沖突、甚至諸如引火自焚的極端事件不斷見諸于報端，拆遷已成為全國性的話題。面對如此嚴(yán)峻的形勢，我們有必要探究糾紛產(chǎn)生的根源，找出解決糾紛的辦法，為城市建設(shè)創(chuàng)造和平，穩(wěn)定社會環(huán)境。目前全國各地強(qiáng)制拆遷公民合法私有房屋主要依據(jù)是國務(wù)院制訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，它不能有效遏止和解決房屋拆遷糾紛。目前，各地正在進(jìn)行的土地儲備，嚴(yán)格意義上講是一種土地經(jīng)營行為，城市私有房屋土地使用權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)，并在拆遷中予以公平補(bǔ)償。從房地產(chǎn)市場購買房屋所有權(quán)人雖然當(dāng)初購買房屋時沒有直接和國家簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，但是被拆遷房屋的開發(fā)商和政府訂立過合同，列入拆遷范圍的強(qiáng)行拆遷，于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)用；消除矛盾，必須在尊重被拆遷人各項(xiàng)權(quán)益的基礎(chǔ)上進(jìn)行公平協(xié)商、補(bǔ)償。本文試圖分析矛盾的根源，研究土地儲備的性質(zhì)、土地使用權(quán)的確認(rèn)、強(qiáng)行拆遷的合法性和公平補(bǔ)償?shù)拇_定，最后提出建設(shè)性的建議，以期達(dá)到有益于城市建設(shè)的建康發(fā)展之目的。

關(guān)鍵詞:城市拆遷;土地儲備;公平補(bǔ)償

近些年來，隨著“經(jīng)營城市”理念的提出，各地各種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、拆遷工作大面積鋪開。一方面，以較高的效率推動城市發(fā)展，改善城市形象,提高城市品位，另一方面，惡化了被拆遷人的生活狀況，激化了社會矛盾。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，2002年1—8月份，建設(shè)部受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題占83.7%。據(jù)國家信訪局統(tǒng)計，截至2003年8月底，國家信訪局接到關(guān)于拆遷糾紛的投訴信件共11.641封，比2002年同期上升50%，上訪人數(shù)5360人次，上升47%,近些年來，在有些地方拆遷問題已呈白熱化趨勢。安徽老農(nóng)朱正亮天安門自焚受傷、南京居民翁彪自焚身亡等均涉及房屋拆遷問題。面對如此嚴(yán)峻的形勢，我們有必要探究糾紛產(chǎn)生的根源，找出解決糾紛的辦法，為城市建設(shè)創(chuàng)造和平、穩(wěn)定的社會環(huán)境。

一、土地儲備制度

當(dāng)前,城市建設(shè)用地多采用土地儲備的方式進(jìn)行歸集,拆遷補(bǔ)償多發(fā)生在土地儲備的收購階段,因此.要弄清拆遷補(bǔ)償,必須研究土地儲備。

關(guān)于土地儲備的定義，各地說法不一,其中比較有代表性的有兩種：一種指土地儲備機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)定，將需盤活的土地收回、收購予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和受政府委托預(yù)出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)的行為?！绷硪环N是政府依照法定程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收購、收回、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。”

各地土地收購儲備的運(yùn)行模式各不一樣，但都既有市場運(yùn)作的成分、也有政府行政的因素，無非是市場運(yùn)作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。

各地土地儲備機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)著雙重角色：一是政府授權(quán)而行使部分行政權(quán)力，如代表政府制定收購儲備計劃等。二是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則而行使企業(yè)行為，如根據(jù)土地市場需求收購儲備出讓土地等。

那么,土地收購儲備行為性質(zhì)到底應(yīng)該是什么?當(dāng)前,大致有:1、行政行為說(強(qiáng)制說),2、民事行為說（自由論）,3、區(qū)分說,4、經(jīng)濟(jì)法律行為說。實(shí)際上,細(xì)分行政主體在土地儲備中的角色,即可看出土地儲備的本質(zhì)屬性,土地管理部門依職權(quán)做出土地規(guī)劃,適時土地儲備機(jī)構(gòu)作為拆遷人(收購者)進(jìn)行拆遷,房屋拆遷主管部門對拆遷事務(wù)進(jìn)行管理,拆遷人與被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)商。拆遷補(bǔ)償（收購?fù)恋兀┦瞧浜诵?根據(jù)土地儲備的非公益性和拆遷的民事行為性,土地儲備應(yīng)為民事行為。只不過在整個過程中，參與的行政主體多，土地作為商品的特殊性質(zhì)和土地市場的特別管理，使得收購過程行政色彩較濃。

二、關(guān)于土地使用權(quán)

土地儲備意味著土地權(quán)屬的變更,從理論上講,土地收購是原用地人.土地儲備機(jī)構(gòu)如何合理分配土地收益,從實(shí)踐中看,拆遷補(bǔ)償糾紛也是利益的分配問題,一是雙方的地位是否平等。二哪些該補(bǔ)償。三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何定。下邊將分別進(jìn)行探討。

按照傳統(tǒng)的民法理論，物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是對自己的物所享有的權(quán)利；他物權(quán)是對他人的物所享有的權(quán)利。對于他物權(quán)來講，他物權(quán)人雖然不享有此物的所有權(quán)，但依照權(quán)能的劃分，仍然可依法對他人之物享有占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利?！读_馬法》以來，一個傳統(tǒng)的基本愿則是優(yōu)先保護(hù)房屋所有人權(quán)利，就是土地所有權(quán)人有義務(wù)尊重房產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利?！八袡?quán)人不得以自己的行為或任何方法損害用益權(quán)人的權(quán)利。”這種傳統(tǒng)的民法物權(quán)論自羅馬法始，已為現(xiàn)代各國民法所采用，在我國的《民法通則》中則表述為財產(chǎn)權(quán)和與財產(chǎn)權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)。

國有土地所有權(quán)包含占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四種權(quán)能。國有土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)派生出來的一項(xiàng)獨(dú)立權(quán)能，指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定，對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權(quán)利。按照我國民法通則的規(guī)定，土地使用權(quán)是一項(xiàng)民事權(quán)利，是一種物權(quán)，是一種他物權(quán)，是一種用益物權(quán)。依照我國的《土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，可以清楚看出我國現(xiàn)階段實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。私房用地使用權(quán)以私房所有權(quán)為前提，也就是說地權(quán)隨房權(quán)存在、變動與消滅?！皠潛芡恋亍币彩且环N審批方式，它并不影響土地使用權(quán)本身財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。

雖說土地使用有期限.但對房屋而言,法律對房權(quán)的保護(hù)是沒有固定期限的，房屋有多長壽命則地權(quán)有多長期限。因而原則上說只要房屋所有權(quán)存在，國家就不能收回其土地使用權(quán)，所以現(xiàn)在“收回土地使用權(quán)”說法不能成立.

(一)房屋產(chǎn)權(quán)人土地使用權(quán)的法律確認(rèn)

城市房產(chǎn)權(quán)人所享有的國有土地使用權(quán)的法律依據(jù)，雖然現(xiàn)行法律中未有集中具體規(guī)定，但在有關(guān)的法律規(guī)范中對這一問題還是作出了明確的解釋。1990年4月23日國家土地管理局在給最高人民法院《關(guān)于城市宅基地所有權(quán)、使用權(quán)問題的復(fù)函》中指出："我國1982年憲法規(guī)定城市土地歸國家所有后，公民對原屬于自己的城市土地應(yīng)該自然享有使用權(quán)。"1995年3月11日國家土地管理局在《確定土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的若干規(guī)定》中進(jìn)一步提出："土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的，可以確定其國有土地使用權(quán)"，"土地公有制之前，通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權(quán)。"1988年12月29日重新修訂的《土地管理法》第七條規(guī)定"國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用"。由此可以看到，有關(guān)的法律法規(guī)對城市私房產(chǎn)權(quán)人享有國有土地使用權(quán)是予以確認(rèn)的，原則是明確的。

從房地產(chǎn)市場購買房屋的房屋所有權(quán)人雖然當(dāng)初購買房屋時沒有直接和國家簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，但是被拆遷房屋的開發(fā)商和政府訂立過合同，列入拆遷范圍的，可以視作被拆遷人通過向開發(fā)商支付對價的方式取得了開發(fā)商在國有土地使用權(quán)出讓合同中享有的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)作為財產(chǎn)性權(quán)利被轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)人是土地使用權(quán)擁有者。

﹙二﹚城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移收益問題.

首先,由于被拆遷人合法擁有被拆遷房屋的土地使用權(quán)，被拆遷人就有權(quán)利獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的收益。

其次，國家將屬于被拆遷人的土地使用權(quán)出讓給拆遷人并從中獲得收益，沒有法理的依據(jù)。被拆遷人作為土地使用權(quán)的權(quán)利人享有占有、按合法的目的使用國有土地的權(quán)利，不受他人干涉。土地儲備過程中,一邊無償強(qiáng)制收回,一邊轉(zhuǎn)手向開發(fā)商出讓,并謀利益,于法無據(jù),于理不公。國家享有國有土地所有權(quán)，被拆遷人享有國有土地使用權(quán)，根據(jù)他物權(quán)優(yōu)于自物權(quán)的原理，在合法期限內(nèi)，被拆遷人的使用權(quán)是可以對抗國家的所有權(quán)的。政府在沒有征得被拆遷人同意的情況下將土地出讓給開發(fā)商，屬于無權(quán)處分行為，如果得不到被拆遷人追認(rèn)，政府和開發(fā)商簽訂的土地出讓合同無效。政府從中牟利，亦不合法。

三、關(guān)于強(qiáng)行拆遷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，房屋拆遷是指建設(shè)單位根據(jù)城市規(guī)劃要求和拆遷許可證，依法拆除批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他附屬物，并對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

房屋強(qiáng)行拆遷權(quán)的核心在于它的強(qiáng)制力,它不需被拆遷人同意就能夠產(chǎn)生法律效力。由于這項(xiàng)權(quán)力的行使以國家權(quán)力作為后盾并涉及私人房屋所有權(quán)的保護(hù),因此,防止該項(xiàng)權(quán)力的濫用,便成為判定拆遷權(quán)行使合法性的關(guān)鍵。

（一）拆遷權(quán)實(shí)體合法的唯一標(biāo)準(zhǔn)---社會公共利益

前面已經(jīng)論述過,房屋拆遷產(chǎn)生的法律后果之一是土地權(quán)利流轉(zhuǎn)給拆遷人。而為了判定拆遷權(quán)是否被濫用,應(yīng)當(dāng)首先在法律上設(shè)置一個標(biāo)準(zhǔn),用以評判一項(xiàng)具體的拆遷行為是否合法。這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)就是"公共利益"。

目前一些地方政府對公民房屋強(qiáng)制拆遷中一個最常用的理由是個人利益要服從“公共利益”。什么是“公共利益”？

“公共利益”在法律上應(yīng)該嚴(yán)格界定，臺灣地區(qū)的有關(guān)規(guī)定將公共利益列舉為：鐵路、交通、學(xué)校、公用設(shè)施、國防、教育。法國.日本.德國也分別在有關(guān)法規(guī)中就公共利益作出具體規(guī)定，均不含所謂“經(jīng)營城市”的政府利行為。

在我國,"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》,該法第10第3款規(guī)定:"國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用"。其次是《土地管理法》。該法第2條第2款規(guī)定,"國家為了公共利益的需要,可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用",并同時在第58條第1款第(一)項(xiàng)規(guī)定,國家因?yàn)楣怖嫘枰褂猛恋氐?可以依法收回國有土地使用權(quán)。第三是《城市房地產(chǎn)管理法》。該法第19條規(guī)定,在特殊情況下,國家可以根據(jù)社會公共利益的需要,依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。第四是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例第42條規(guī)定,在特殊情況下,國家根據(jù)社會公共利益的需要,可以依法收回土地使用權(quán)。顯然,從憲法、法律到行政法規(guī),"社會公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件,并且在概念使用上都是一致的?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第4條規(guī)定:"城市私有房屋因國家建設(shè)需要征用拆遷時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)給予房屋所有人合理的補(bǔ)償……"。。何謂"國家建設(shè)",1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規(guī)定"國家建設(shè)用地",在第21條中對"國家建設(shè)"作了這樣的限定,"國家為了進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)",并在第22條中進(jìn)一步詮釋:國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目,只能是列入固定資產(chǎn)投資計劃或者按照規(guī)定準(zhǔn)許建設(shè)的國家建設(shè)項(xiàng)目。然而,在房屋拆遷立法上,這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定:"在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的,適用本條例"。事實(shí)上,該條例就未對拆遷行為本身的合法性作出任何規(guī)定,并給公權(quán)介入私權(quán)留下缺口.按上位法優(yōu)優(yōu)先原則,公共利益應(yīng)按土地法規(guī)定界,土地法第54條規(guī)定可以土地劃撥的事業(yè)才能構(gòu)成公共利益.

（二）強(qiáng)拆公民合法私有房屋無法可依

拆遷是公法行為，公權(quán)介入私權(quán)要有充足的理由。政府之所以有權(quán)征用土地和老百姓的房屋，不是基于它的土地所有權(quán)，而是基于主權(quán)行為。所以，政府征用土地必須是與主權(quán)行為有關(guān)的公共利益，而不應(yīng)是經(jīng)濟(jì)目的。

目前全國各地強(qiáng)制拆遷公民合法私有房屋主要依據(jù)是國務(wù)院制訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，它不能有效遏止和解決房屋拆遷糾紛，反而是愈演愈烈.這只能讓人得出這樣的結(jié)論：2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》存在問題！

首先，該規(guī)定違憲?！吨腥A人民共和國憲法》第13條規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)”，第39條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！弊≌皇芮址甘枪裣碛械幕緳?quán)利，關(guān)系到公民的生命是否有保障，生活是否安定，攸關(guān)公民的生存，是公民的生存權(quán)和基本人權(quán)。因此，在憲法中加以規(guī)定和保護(hù)，任何人不得隨意剝奪。按照《立法法》規(guī)定，涉及對民事基本權(quán)利及財產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整。而根據(jù)《憲法》第62條之規(guī)定，基本法律的制訂主體只能為全國人民代表大會。由此看來，《條例》中有關(guān)強(qiáng)制拆遷的規(guī)定是立法權(quán)的嚴(yán)重越位，甚至是濫用。

其次，拆遷人和被拆遷人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議是民事行為，行政機(jī)關(guān)無權(quán)強(qiáng)制一方接受協(xié)議。在補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立過程中，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，兩者應(yīng)當(dāng)在自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上訂立協(xié)議，不受任何單位和個人的非法干預(yù)。拆遷人對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，其實(shí)質(zhì)是對拆遷人被拆房屋及土地使用權(quán)的購買，帶有明顯的交易性質(zhì)，應(yīng)該在雙方合意的基礎(chǔ)上簽訂合同。即使雙方達(dá)不成協(xié)議，也是當(dāng)事人自己的事，可以雙方協(xié)商解決，不需要行政機(jī)關(guān)的干預(yù)。行政機(jī)關(guān)介入補(bǔ)償合同的簽訂，是公權(quán)向私權(quán)的擴(kuò)張，違背了“意思自治”，“契約自由”的私法基本原則。因此，《條例》的關(guān)于訴訟不停止拆遷的規(guī)定應(yīng)當(dāng)廢止，強(qiáng)制拆遷必須慎行。前置拆遷無視人權(quán)，產(chǎn)生被拆遷人無家可歸的惡果，增加社會的不安定因素，損害了社會利益，不符合“公序良俗”的精神。

四、關(guān)于公平補(bǔ)償

（一）拆遷補(bǔ)償應(yīng)多方面考慮

當(dāng)前，補(bǔ)償方面問題較多。因此，必須對公平補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行探討。什么樣的補(bǔ)償比較公平，至少可以考慮三個方面：

一方面，對被拆遷人私有財產(chǎn)權(quán)的公平補(bǔ)償必須考慮私有財產(chǎn)的既有價值和可得利益。純粹從現(xiàn)有價值出發(fā)去評估補(bǔ)償數(shù)額，即便是按照市場價，也難以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失。例如，殘疾人或者普通下崗工人把其房屋出租，其生活來源主要就依賴于此。房屋本身可能已經(jīng)有多年的歷史，在市場上并無好價，此即“賣著不值，用著值”。征用此類房屋，僅依市場價計算，有失公平。所以，可得利益必須考慮在內(nèi)。

對于采取非回遷的方式補(bǔ)償?shù)?，還應(yīng)考慮補(bǔ)償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。由于大多數(shù)被拆遷人被安置到城郊，得到貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人大多也買不起同類地段的房子，選擇在偏遠(yuǎn)地段購房，交通、購物、子女入學(xué)等問題接踵而來，生存成本大增，加重了被拆遷人的經(jīng)濟(jì)壓力，因此，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

另一方面，要維護(hù)“被拆遷房屋”業(yè)主的完全物權(quán)。：第一，既保護(hù)房屋的所有權(quán)又保護(hù)宅基地的使用權(quán)的；第二，要按照“對世權(quán)”的方式來進(jìn)行保護(hù)——除因公共利益需要政府依法征用或征收外，凡房屋業(yè)主均不僅有權(quán)就“補(bǔ)償”數(shù)額(及方式)討價還價，還有權(quán)就“遷與不遷”獨(dú)立自主地作出決定。要以生存權(quán)為維權(quán)底線。

再一方面，公平補(bǔ)償必須考慮分配正義。必須確定一個基本原則，即補(bǔ)償必須保證個人的生活水準(zhǔn)不會因?yàn)樗接胸敭a(chǎn)權(quán)的征收或征用而降低。但如果不能做到這一點(diǎn)，那么，我們的分配就會建立在讓少數(shù)人生活水平急劇下滑的基礎(chǔ)上，是不符合正義要求的。

（二）市場價值的含義

房地產(chǎn)評估，大都是對目標(biāo)房地產(chǎn)的市場價值進(jìn)行評估，但在估價過程中對市場價值的含義常存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目的解釋了市場價值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價值，就是一宗財產(chǎn)放入公開的市場內(nèi)，在一段合理的時間內(nèi)能找到購買者進(jìn)行出售，從中所能得到的以貨幣估量的最高價格，其中購買者是在知道該財產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購買該財產(chǎn)。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個關(guān)于市場價值的定義，是建立在美國一個加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價值，就是假想一個意愿的出售者向一個意愿的購買者出售這塊土地時的交易價格，而不管這個交易行動是否是雙方的一時沖動或者是經(jīng)過深思熟慮的結(jié)果。實(shí)際在拆遷時，對于大多數(shù)被拆遷者而言，出售他們的財產(chǎn)并非他們的意愿。

關(guān)于市場價值，在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。”

1993年2月國際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會在澳洲墨爾本開會，通過了一條國際認(rèn)可的市場價值的定義，其中文意是：“于估價日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關(guān)系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識，行事謹(jǐn)慎及沒有被壓迫的情況下進(jìn)行。”

由以上關(guān)于市場價值的定義可知，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場前提：①買方和賣方均完全出于自愿；②具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補(bǔ)償往往要超過該征用部分的土地的市場價值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

事實(shí)上，即使充分考慮了上述內(nèi)容，被征用者仍然會覺得不合理。人們對于失去的土地的評價往往要高于在市場上購買同等數(shù)量土地所愿意支付的價格。

五、結(jié)論

目前，各地正在進(jìn)行的土地儲備，嚴(yán)格意義上講是一種土地經(jīng)營行為，城市私有房屋土地使用權(quán)應(yīng)以法確認(rèn)，并在拆遷中予以公平補(bǔ)償。強(qiáng)行拆遷，于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎用；消除矛盾必須在尊重被拆遷人各項(xiàng)權(quán)益的基礎(chǔ)上進(jìn)行公平協(xié)商、補(bǔ)償?？上驳氖?，此問題已引起高層的重視和社會的關(guān)注，近日，國務(wù)院下發(fā)通知，大拆大建強(qiáng)令禁止。

當(dāng)今世界一些國家土地儲備主要有三種形式：①完全市場條件下的土地儲備，即以該地塊所處區(qū)域土地最優(yōu)利用條件下所取得的收益作為進(jìn)行土地儲備補(bǔ)償依據(jù)。土地儲備當(dāng)事人之間是平等的經(jīng)濟(jì)主體；②以地上物補(bǔ)償和征用土地補(bǔ)償為基礎(chǔ)的土地儲備，以保證原土地使用者生活和居住水平不至于下降為主要目標(biāo)；③以土地現(xiàn)用途為依據(jù)的土地儲備，規(guī)定土地優(yōu)化利用所帶來的收益歸土地所有者享有。從當(dāng)前我國的實(shí)際來看，繼續(xù)實(shí)施現(xiàn)行的集體土地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖龇ㄓ泻艽蟮木窒扌裕鲆暳送恋厥褂脵?quán)的價格。但在土地公有制條件下，采取完全市場經(jīng)濟(jì)的做法也不足取。它忽視土地所有權(quán)的收益，造成相鄰地塊在不同規(guī)劃條件下的土地使用者所得的補(bǔ)償不平衡，既影響土地儲備的開展，也造成新的不公平。因此，只有以土地使用者現(xiàn)有的權(quán)利為基礎(chǔ)，對土地使用者喪失的權(quán)利進(jìn)行補(bǔ)償，維護(hù)其合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

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