開(kāi)征物業(yè)稅調(diào)研報(bào)告

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一、物業(yè)稅一般原理

財(cái)產(chǎn)課稅(Propertytax)歷史悠遠(yuǎn)。它伴隨著私有財(cái)產(chǎn)制度和國(guó)家的起源而產(chǎn)生，是統(tǒng)治者最先采用的稅收形式，曾經(jīng)在奴隸制和封建制國(guó)家的財(cái)政制度中擔(dān)當(dāng)重要角色。自人類社會(huì)進(jìn)入商品貨幣經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，其主體稅種的地位相繼為商品稅和所得稅所取代，但它仍然在各國(guó)地方稅系中發(fā)揮著不可替代的作用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界有130多個(gè)國(guó)家課征各種形式的財(cái)產(chǎn)稅。在上世紀(jì)末的十年里，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)，先后有英國(guó)、印尼、南非、日本、荷蘭、肯尼亞等國(guó)進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)稅制的改革。在中東歐經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家，財(cái)產(chǎn)稅制改革還被看作是推進(jìn)國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)制度變革的重要步驟，作為地方政府可支配的收入源泉，促進(jìn)一國(guó)（地區(qū)）的整體稅制更為公平。

在土地私有化條件下，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)。理論界目前尚無(wú)一個(gè)統(tǒng)一、權(quán)威的定義，各國(guó)稅務(wù)管理當(dāng)局的叫法也不盡相同，大多稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房地產(chǎn)的價(jià)值而提高。大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅的目的是籌措地方財(cái)政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財(cái)政型的物業(yè)稅；不過(guò)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅的目的則是想通過(guò)該稅種，提高不動(dòng)產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)和更有效的利用，提高不動(dòng)產(chǎn)的供給量。

二、對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的具體構(gòu)想

資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個(gè)基本環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地（住房）是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個(gè)稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調(diào)整社會(huì)公平尺度、促進(jìn)資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關(guān)系的重要稅種。

（一）我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)遵循的基本原則

稅收原則，是一國(guó)政府征稅(包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用)所應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。從中國(guó)先秦時(shí)期的“平均稅負(fù)”——對(duì)土地劃分等級(jí)分別征稅、春秋時(shí)代管仲的“相地而衰征”——按照土地的肥沃程度來(lái)確定稅負(fù)的輕重的稅收原則，到重商主義后期的英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉•配第的“公平、便利、節(jié)省”稅收原則、亞當(dāng)•斯密的“公平，確實(shí)、便利、節(jié)省”稅收四原則，和現(xiàn)代西方財(cái)政學(xué)提倡的“公平、效率、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)”三原則，稅收原則經(jīng)歷了一個(gè)不斷發(fā)展、不斷完善的過(guò)程。作為稅收體系組成部分的物業(yè)稅，在遵循稅收的一般性原則同時(shí)，因其課稅對(duì)象的敏感性和調(diào)節(jié)作用的特殊性，還必須遵循以下原則。

1、公平稅負(fù)原則。從一般意義上講，稅收公平原則就是指政府征稅要使各個(gè)納稅人承受的負(fù)擔(dān)與其經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，并使各個(gè)納稅人之間的負(fù)擔(dān)水平保持均衡，它是納稅人之間稅收負(fù)擔(dān)程度的比較。稅負(fù)的公平包括橫向公平和縱向公平。所謂橫向公平是指條件相同或納稅能力相同的納稅人，其稅收負(fù)擔(dān)也應(yīng)該相同。橫向公平主要保證納稅人在公平的稅收負(fù)擔(dān)下平等競(jìng)爭(zhēng)。縱向公平也稱垂直公平，即在納稅人的負(fù)擔(dān)能力不同的情況下，繳納不同數(shù)額的稅。縱向公平原則適用于對(duì)負(fù)擔(dān)能力不同的個(gè)人納稅人的收入進(jìn)行再分配，削峰填谷，避免貧富差距過(guò)于巨大。

物業(yè)稅由于其課稅對(duì)象的特殊性，在公平原則上除了上述一般意義外，還必須具有公平調(diào)節(jié)占據(jù)不同土地資源者利益、引導(dǎo)節(jié)約用地的功能，即多占地、多納稅；非普通住宅擁有者比普通住宅擁有者多納稅，通過(guò)體現(xiàn)公平原則的稅制設(shè)計(jì)，達(dá)到均衡稅收負(fù)擔(dān)和促進(jìn)土地節(jié)約的雙重功效。

2、民生優(yōu)先原則?！掇o?！分袑?duì)于“民生”的解釋是“人民的生計(jì)”，是一個(gè)帶有人本思想和人文關(guān)懷的詞語(yǔ)，話語(yǔ)語(yǔ)境中顯然滲透著一種大眾情懷。民生優(yōu)先原則就是在設(shè)計(jì)物業(yè)稅系統(tǒng)時(shí)，必須堅(jiān)持以人為本，始終把最廣大人民的根本利益作為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，通過(guò)合理的稅收調(diào)節(jié)，保證居者有其屋，促進(jìn)“社會(huì)和諧”這一中國(guó)特色社會(huì)主義本質(zhì)屬性的實(shí)現(xiàn)。

體現(xiàn)民生原則，主要落實(shí)在“生計(jì)扣除”上。解決居民基本生活住房是維護(hù)社會(huì)安定和再生產(chǎn)能力的國(guó)家責(zé)任，因此，如同個(gè)人所得稅1600元的稅前扣除額一樣，物業(yè)稅也必須在稅前設(shè)定一個(gè)扣除額，僅就超過(guò)部分征稅，據(jù)以保障社會(huì)低層人員的基本生存。本文提倡實(shí)行同戶籍共同生活人員的人均扣除標(biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)人性化，提升人們的稅法遵從度。

3、科學(xué)發(fā)展原則。堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀是解決構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)中諸多問(wèn)題、矛盾的必由之路。物業(yè)稅體系的建立，必須符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源保護(hù)的雙贏局面的形成。

現(xiàn)在，圍繞將現(xiàn)有的“租、稅、費(fèi)”合并為物業(yè)稅的爭(zhēng)議非常大，其中反對(duì)者最突出的觀點(diǎn)就是從政府的角度看，物業(yè)稅代替土地出讓金，必然會(huì)使政府目前的財(cái)政收入大幅減少，這將會(huì)使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響，甚至影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)他們還認(rèn)為，這樣做會(huì)使消費(fèi)者有可能買得起供不起，增加消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，還有開(kāi)發(fā)商的土地來(lái)源問(wèn)題，等等。

我們不能說(shuō)這種擔(dān)心沒(méi)有合理的因素，但我們必須清醒地看到，實(shí)施物業(yè)稅，客觀上從根本上動(dòng)搖了當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，直接影響了一大批相關(guān)群體的利益，包括既得利益和維持現(xiàn)狀即將得到的利益，因此，對(duì)待這個(gè)課題必須從整個(gè)民族的利益出發(fā)，用科學(xué)發(fā)展觀來(lái)剖析問(wèn)題。

地方政府為什么如此熱衷于土地經(jīng)營(yíng)？這是因?yàn)?，在中央政府控制了稅收的主要?lái)源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再?zèng)]有更多的資金供給渠道。他們?yōu)榱税l(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，不得不千方百計(jì)地炒作房地產(chǎn)，通過(guò)拉高房?jī)r(jià)帶動(dòng)本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從中獲取財(cái)政收入，這就是為什么有的觀點(diǎn)反復(fù)強(qiáng)調(diào)“租、稅、費(fèi)”合并會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本所在。事實(shí)上這是一種竭澤而漁的經(jīng)營(yíng)模式，它以不可再生的土地資源作為籌碼，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的大博弈。所以，控制中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的問(wèn)題，首先就是要解決土地資源利用問(wèn)題，達(dá)到抑制土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快、保護(hù)土地資源良性、合理利用的目的，而物業(yè)稅正是這樣一個(gè)法律規(guī)范，能夠通過(guò)抑制消費(fèi)需求，保證利益的各方都能獲得理性的預(yù)期收入。

4、簡(jiǎn)便易行原則。簡(jiǎn)便易行原則是稅收效率原則的體現(xiàn)，但又具有自身的特殊性。稅收的效率原則是指稅收活動(dòng)要有利于經(jīng)濟(jì)效率的提高，其主要內(nèi)容是：①提高稅務(wù)行政效率，使征稅費(fèi)用最少；②對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)最小，使稅收的超額負(fù)擔(dān)盡可能?。虎垡欣谫Y源的最佳配置，達(dá)到帕累托最優(yōu)。因?yàn)槲飿I(yè)稅計(jì)稅依據(jù)特殊，必須要考慮簡(jiǎn)便易行原則。

一是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作的異常繁雜。暫時(shí)拋開(kāi)是否“租、稅、費(fèi)”合并不談，以房地產(chǎn)價(jià)值為物業(yè)稅稅基已得到大多數(shù)人的認(rèn)可，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作異常繁重復(fù)雜。從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)該定期“一房一評(píng)”，但這是要建立在比較健全完善的市場(chǎng)和法治基礎(chǔ)上的，與美、英等國(guó)相比較，再參照一下個(gè)人所得稅、房屋出租房產(chǎn)稅的征管現(xiàn)狀，考慮到現(xiàn)有的評(píng)估力量、征管力量，難度可想而知，更不用說(shuō)個(gè)人金融信息條件缺失、相關(guān)主管部門之間信息不共享等因素了。

二是評(píng)估價(jià)格的矯正機(jī)制難以準(zhǔn)確建立。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)制度本身就是一個(gè)“麻煩制造源”。如果業(yè)主所屬的小區(qū)最近成交了幾個(gè)大樓盤，而且漲幅較大，就會(huì)扭曲統(tǒng)計(jì)結(jié)果，導(dǎo)致整片小區(qū)的房屋估價(jià)上漲，不管舊房業(yè)主是否能按這個(gè)價(jià)格賣出去，結(jié)果是，居住在舊城區(qū)小房子的居民所交得物業(yè)稅并不亞于新城區(qū)新房子的業(yè)主。

因此必須設(shè)計(jì)一個(gè)能代表課稅對(duì)象價(jià)值正常變化、而又能夠簡(jiǎn)便計(jì)算的“介質(zhì)體”來(lái)充當(dāng)物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。

（二）我國(guó)物業(yè)稅的稅基構(gòu)成

基于以上四項(xiàng)原則的要求，我國(guó)應(yīng)該把現(xiàn)有針對(duì)房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅、土地增值稅和土地出讓金等“租、稅、費(fèi)”統(tǒng)一歸并為物業(yè)稅，以房產(chǎn)實(shí)際占用土地面積為征稅對(duì)象，依照定期的土地等級(jí)評(píng)估價(jià)格，從價(jià)定率征收，即按地產(chǎn)價(jià)值征收：

物業(yè)稅＝超過(guò)扣除額建筑面積所占土地使用權(quán)面積×單位土地面積價(jià)格×適用稅率。其可行性是：

1、公平合理，操作性強(qiáng)。我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)家所有制，居民擁有的實(shí)際上是不完全產(chǎn)權(quán)，房屋所有權(quán)受制于土地使用權(quán)。從目前地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系看，土地的增值占了物業(yè)增值很大的比例，建筑物本身隨著時(shí)間的增長(zhǎng)逐步老化，維修的成本逐步上漲，甚至?xí)H值，但土地作為稀缺資源，從長(zhǎng)期看價(jià)格肯定會(huì)不斷上漲，加上區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房產(chǎn)價(jià)格并不會(huì)下降，反會(huì)一路飚升，現(xiàn)實(shí)中的學(xué)區(qū)房就很好地說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。由于土地價(jià)格在房產(chǎn)價(jià)值中占絕對(duì)主導(dǎo)地位，因此能夠作為房產(chǎn)價(jià)值的代表構(gòu)成計(jì)稅依據(jù)，這樣做可以用同一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量征稅客體量的大小，不僅公平合理，而且土地面積固定，土地價(jià)格可以按區(qū)域地段評(píng)估，回避房屋個(gè)性化價(jià)值差異，相對(duì)而言操作性強(qiáng)。此外，由于讓渡了房屋價(jià)值作為稅基的利益，在法理構(gòu)想上也與西方國(guó)家普遍采取的按房產(chǎn)價(jià)值一定比例（如70%）征收相接近。

2、財(cái)產(chǎn)權(quán)力和政治權(quán)力相互融通的合理性。有的學(xué)者認(rèn)為把土地出讓金并入物業(yè)稅是不科學(xué)的，因?yàn)槎愂钦怨补芾碚叩纳矸?，憑借政治權(quán)力收取的，如果把具有地租性質(zhì)的土地出讓金改為稅，這等于否定了國(guó)家政府對(duì)土地的所有權(quán)，混淆了財(cái)產(chǎn)權(quán)力與政治權(quán)力。這種認(rèn)識(shí)從理論上講并不錯(cuò)，但從現(xiàn)實(shí)看，在目前土地批租制下，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商使用國(guó)有土地征收的土地出讓金，是政府作為土地的所有者向開(kāi)發(fā)商出售40年至70年土地使用權(quán)而取得的地租，而不是真正的土地價(jià)格，而且在批租過(guò)程中大量存在的非正常行為讓這個(gè)“地租”往往也偏離了價(jià)值軌道，如果讓其單獨(dú)存在，如上文所述，就必須在對(duì)房產(chǎn)征稅時(shí)予以扣除包括土地出讓金在內(nèi)的各項(xiàng)租金，以避免重復(fù)征稅，而這事實(shí)上是無(wú)法做到的。從實(shí)踐上看，1983年6月，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行“利改稅”，把國(guó)家與國(guó)營(yíng)企業(yè)的財(cái)政分配關(guān)系通過(guò)稅收形式固定下來(lái)，以稅收的強(qiáng)制性、固定性和無(wú)償性保證了國(guó)家財(cái)政利益的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為妥善處理財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和征稅權(quán)提供了成功的范例。

3、租、稅實(shí)際承擔(dān)者的統(tǒng)一性。不論是土地出讓金、征地拆遷費(fèi)，還是改為物業(yè)稅，負(fù)擔(dān)的實(shí)際承受者都是完全一致的，開(kāi)發(fā)商交付的地租和其它費(fèi)用，都會(huì)通過(guò)價(jià)格一次性轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上，而稅收只不過(guò)是把這種負(fù)擔(dān)分到40—70年間而已，同時(shí)也降低了購(gòu)買價(jià)格，對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)并無(wú)本質(zhì)上不同。

4、政府收益增長(zhǎng)和資源保護(hù)的法律保障?，F(xiàn)行土地批租制下，政府獨(dú)自承擔(dān)了土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，諸多的外界因素也在不斷侵蝕著地租，中央的管制性文件隨時(shí)可能中止土地的轉(zhuǎn)讓，因此政府的一次性收益盡管看上去較多，但得不到穩(wěn)定的保障。實(shí)施物業(yè)稅后，稅收的法律特征將使政府收益固化下來(lái)，并隨著土地價(jià)格的上漲而增長(zhǎng)。同時(shí)，由于稅負(fù)從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)向房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求趨于理性，土地利用的科學(xué)性和合理性得到加強(qiáng)，土地資源的法律保護(hù)得以實(shí)現(xiàn)。

（三）我國(guó)物業(yè)稅征管的基本框架

在設(shè)計(jì)物業(yè)稅征管制度基本框架時(shí)，應(yīng)在充分考慮和研究我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的配套措施的前提下，科學(xué)地設(shè)計(jì)出物業(yè)稅稅基、稅率、減免稅優(yōu)惠等稅制要素，逐步使物業(yè)稅成為地方財(cái)政收入的重要支柱。

1、納稅人。在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的所有人，為本稅種的納稅義務(wù)人，稅基為其擁有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。

2、計(jì)稅依據(jù)。按居住用房和經(jīng)營(yíng)性用房分別計(jì)算。

①居住用房：土地等級(jí)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由各省級(jí)人民政府確定。居住用房的生計(jì)扣除額如下表所示：

類別扣除額（建筑面積）備注

單身40平方米

已婚家庭（3口之家）60平方米夫婦房產(chǎn)合并計(jì)算

其他同戶籍共同生活人員每人20平方米必須為從未購(gòu)置房產(chǎn)人員，依申請(qǐng)確認(rèn)

居住用房物業(yè)稅=超過(guò)扣除額建筑面積所占土地使用權(quán)面積×單位土地面積價(jià)格×適用稅率

②經(jīng)營(yíng)性用房：無(wú)扣除額。

經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)稅=土地使用權(quán)面積×單位土地面積價(jià)格×適用稅率

3、稅率設(shè)計(jì)。稅率類型的選擇從我國(guó)目前的實(shí)際情況看，物業(yè)稅的開(kāi)征一方面不應(yīng)對(duì)置業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生限制作用，而要形成鼓勵(lì)置業(yè)的政策導(dǎo)向，從這方面來(lái)看采用有差別的比例稅率比較合適。另一方面物業(yè)稅的開(kāi)征還要達(dá)到抑制投機(jī)、促進(jìn)公平的效應(yīng)。從這方面來(lái)看，采用有差別的累進(jìn)稅率比較合適。統(tǒng)籌考慮這兩個(gè)方面，適應(yīng)簡(jiǎn)化稅制的需要，物業(yè)稅的稅率采用有差別的比例稅率更為合適。具體是多少，這需要地方政府部門在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，并按居住用房和經(jīng)營(yíng)性用房分別計(jì)算。

①居住用房：分為普通住宅和非普通住宅。稅率和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)由各省級(jí)人民政府確定，原則上各類別墅和容積率在1.0以下的公寓房應(yīng)列為非普通住宅。稅率表如下所示：

普通住宅稅率：t1

非普通住宅稅率：2—3倍t1

②經(jīng)營(yíng)性用房：分為生產(chǎn)性用房和非生產(chǎn)性用房，稅率由各省級(jí)人民政府確定。生產(chǎn)性用房是指工業(yè)、商業(yè)、建筑安裝業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)用房占用，非生產(chǎn)性用房是指娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)和出租用房占用。稅率表如下所示：

生產(chǎn)性用房稅率：t2

非生產(chǎn)性用房稅率：1.5—3倍t2

從計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)思想可以看出：物業(yè)稅一方面可以通過(guò)稅收手段抑制富人過(guò)度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源，繼而推進(jìn)資源節(jié)約；另一方面可以使政府獲取更多的資源，通過(guò)完善住房保障體系來(lái)幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件。

4、減免稅設(shè)想。參照國(guó)際通行做法，對(duì)下列房產(chǎn)予以減征、免征：

①國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的公務(wù)用房；

②宗教寺廟、公園、名勝古跡自用房；

③公共福利用建筑物（如圖書館、博物館、以及非營(yíng)利性的醫(yī)院、養(yǎng)老院、孤兒院等）。

④外交使、領(lǐng)館。

⑤直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用房。

⑥由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用房產(chǎn)和其他房產(chǎn)。

⑦純低保戶、農(nóng)村五保戶以及無(wú)生活來(lái)源家庭。

除上述規(guī)定外，納稅人繳納物業(yè)稅確有困難需要定期減免的，由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。

5、征收管理。物業(yè)稅的征收涉及面廣，事關(guān)人民群眾的切身利益，事關(guān)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，我們必須認(rèn)真總結(jié)、吸取以往稅制改革、尤其是增值稅和個(gè)人所得稅改革中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定縝密細(xì)致而又富有可行性的征收管理體系，真正實(shí)現(xiàn)其立法本意。

①明確征收范圍與征收方式。實(shí)行“新房新辦法、老房老辦法”的過(guò)渡方案。對(duì)物業(yè)稅實(shí)施以前購(gòu)置的房產(chǎn)，在其剩余土地使用權(quán)年限內(nèi)，不再征收物業(yè)稅，期滿后納入征收范圍。在征收方式上實(shí)行納稅人按年自行申報(bào)或委托申報(bào)。

老房子不征稅，并不代表不存在征稅的理論基礎(chǔ)。因?yàn)槲飿I(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處，政府可以通過(guò)征收物業(yè)稅的方式把這個(gè)增值的好處部分轉(zhuǎn)移到公共利益中來(lái)。但是考慮到原先購(gòu)置的房產(chǎn)在交易環(huán)節(jié)已一次性交納了40年到70年的土地使用權(quán)的代價(jià)，并且這個(gè)代價(jià)又作為基數(shù)交納了若干遍不同的稅費(fèi)，參照“從輕兼從舊”的法理思想，不應(yīng)該再次重復(fù)征收。

②建立和完善土地評(píng)估服務(wù)體系。開(kāi)征物業(yè)稅需要定期對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)不同歷史時(shí)期的土地價(jià)格，為稅款征收提供計(jì)稅依據(jù)。為此，必須建立和完善土地評(píng)估服務(wù)體系，在稅務(wù)機(jī)關(guān)、或在房產(chǎn)管理部門、或雙方聯(lián)合設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)，在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，合理確定計(jì)稅土地價(jià)格，并及時(shí)。

征收機(jī)關(guān)要設(shè)立咨詢渠道，接受納稅人咨詢、查詢，提供救濟(jì)幫助，維護(hù)納稅人合法權(quán)益。

③構(gòu)建房產(chǎn)交易管理部門與稅務(wù)部門信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。物業(yè)稅能否順利開(kāi)征，取決于稅務(wù)部門對(duì)房產(chǎn)交易信息和購(gòu)買人信息能否及時(shí)、全面和準(zhǔn)確地掌握。在實(shí)施物業(yè)稅之前，要構(gòu)建好房產(chǎn)交易管理部門與稅務(wù)部門的信息實(shí)時(shí)交換平臺(tái)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)同步獲取相關(guān)信息，及時(shí)為納稅人立戶建檔。

④培育、發(fā)展中介服務(wù)市場(chǎng)。即使在全民納稅意識(shí)較強(qiáng)的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，直接和稅務(wù)當(dāng)局打交道的個(gè)人也并不多，絕大多數(shù)人是通過(guò)自己的律師或會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)代為辦理納稅事項(xiàng)，這樣一方面不會(huì)因疏漏而招致經(jīng)濟(jì)和法律上的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以發(fā)揮專業(yè)人士的業(yè)務(wù)特長(zhǎng)，合理籌劃，合法減輕稅收負(fù)擔(dān)。因此，大力培育、發(fā)展中介服務(wù)市場(chǎng)，有助于減輕納稅人納稅成本，提升我國(guó)公民的依法納稅意識(shí)。

⑤違法處理。對(duì)違反稅收法規(guī)，經(jīng)催繳提醒仍不按時(shí)申報(bào)納稅、或進(jìn)行虛假申報(bào)、或故意隱匿房產(chǎn)的，除按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》追究其法律責(zé)任外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還應(yīng)將相關(guān)處理信息納入建設(shè)中的個(gè)人征信系統(tǒng)，提高其違法成本，保證該項(xiàng)稅收的及時(shí)、足額入庫(kù)。

三、建立完善開(kāi)征物業(yè)稅的保障機(jī)制

開(kāi)征物業(yè)稅后，各相關(guān)主體的利益關(guān)系將發(fā)生根本性變化，為確保物業(yè)稅的立法得以全面、正確的實(shí)現(xiàn)，必須制定、完善有關(guān)保障措施，一并配套實(shí)施。

1、制定科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制。施行物業(yè)稅后，為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，防止開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)、濫用土地的行為，必須加大政府的宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的、嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。具體建議政府加強(qiáng)統(tǒng)一規(guī)劃，保證城市整體功能的協(xié)調(diào)。對(duì)開(kāi)發(fā)商供應(yīng)土地時(shí)要加大審核力度，除了審核每個(gè)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)以外，還要對(duì)不同開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行審核，從中選擇最符合城市可持續(xù)發(fā)展的方案。同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)階段要加強(qiáng)監(jiān)督，如果發(fā)現(xiàn)惡意違規(guī)行為則給予重罰。此外，為了防止開(kāi)發(fā)商對(duì)政府的尋租行為，還要加強(qiáng)對(duì)政府有關(guān)部門的監(jiān)督，甚至是對(duì)監(jiān)督部門的再監(jiān)督。

2、保障經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房供給。實(shí)施物業(yè)稅后，由于政府當(dāng)期收益急劇下降，可能造成土地供應(yīng)萎縮、地價(jià)上漲。為防止這種情況發(fā)生，要從量上規(guī)定一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房供給水平，切實(shí)保障低收入人群的基本生存，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展。